KNRI11

Fundo administrado pela Kinea, empresa relacionada ao banco Itaú, KNRI11, possui participação em diversos empreendimentos. Desde lajes corporativas, até galpões logísticos.

O fundo tem ao todo 16 imóveis em sua carteira. Os mesmos, se encontram entre os estados do Rio de Janeiro (6 imóveis), São Paulo (9 imóveis) e Minas Gerais (1 imóvel).

Dos 16 empreendimentos, 7 são centros de distribuição, os outros 9 são lajes corporativas. Mesmo assim, a área referente aos centros de distribuição é maior, comparado aos escritórios. Somente 15,08% do total é referente aos escritórios, o restante, 84,02% são galpões logísticos.

A renda dividida entre os dois segmentos fica bem divida, 50,15% é oriunda dos galpões logísticos, já os 49,85% se refere aos escritórios.

Fazendo uma breve comparação, com as informações disponibilizadas até o momento, KNRI11, tem diversidade maior de propriedades, do que o BRCR11. Além de contar, ao menos, com um imóvel em outro estado, em Minas Gerais.

Boa parte dos inquilinos são grandes empresas, do cenário nacional e internacional. Vou mencionar algumas.

Edifício Athenas, localizado em São Paulo (SP) possui como um dos inquilinos a empresa American Airlines, KNRI11 possui participação de 93% nesse imóvel.

O galpão logístico, Global Jundiaí localizado em Jundiaí (SP), tem a empresa FOXCOM (empresa do ramo de informática) como inquilino, o fundo detém participação de 100% do empreendimento.

Edifício Bela Paulista, localizado em São Paulo SP, tem o consulado da Nova Zelândia como inquilino, além disso, o Banco do Brasil também está no empreendimento. A participação do KNRI11 é de 100% do imóvel.

Vale mencionar, que a menor participação que KNRI11 detém é de 76,7% no empreendimento Centro de Distribuição Bandeirante. O fundo possui 100% de participação em 12 imóveis.

Liquidez.

O fundo é o segundo com maior participação no índice IFIX, só fica atrás do BBPO11 (que também será alvo de analise em um momento posterior). Levando em consideração as informações no Boletim Mensal de FII, a movimentação de KNRI11 correspondeu a 25,8% do total de negociações no mercado de FII, referente ao mês de agostos/2016.

Em outras palavras, foi o fundos mais negociado. Por mera curiosidade, BRCR11 ficou em segundo lugar.

Valor Patrimonial.

Gosto de analisar o valor patrimonial, confesso que esse dado é bem relevante em minha analise. Claro que os rendimentos distribuídos, vencimentos dos contatos de aluguel, diversificação do portfólio e qualidade dos inquilinos também entram em tal analise.

A ideia de investir em FII é praticamente a mesma de comprar um pedaço de um imóvel. Quem não gostaria de ter participação em grandes empreendimentos? Aonde seria possível investir menos de R$: 100,00 e contar com receita mensal vinda do aluguel recebido de um Shopping Center por exemplo?

Sem os fundos imobiliários seria muito difícil investir em tais empreendimentos que estão avaliados em milhões de reais.  Outra ideia que me agrada muito é de comprar algo avaliado em R$: 1,00 por R$: 0,95, ou até menos, as vezes, bons fundos se encontram em tal situação!

Felizmente KNRI11 está sendo negociado a baixo do valor patrimonial. Atualmente as cotas estão valendo perto de R$: 134,00 em quanto o valor patrimonial do ativo é de R$: 145,35, desconto de aproximadamente 7,80%.

Rendimento Mensal.

Ao meu ver, essa parte da analise é onde encontrei o principal motivo por não investir mais em KNRI11. Acredito que hoje, o ativo está caro.

Vou descrever breve cenário de quando eu comprei o fundo. Estava acompanhando ele há bastante tempo, lá na época que cada cota era negociada por volta dos mil reais, depois fracionaram as mesmas, e ai, definitivamente o fundo entrou em meu radar.

Porem, dentro do mercado eu conseguia encontrar fundos que custavam menos, ou até o mesmo que KNRI11 porem distribuíam mais. Exemplo, KNRI11 hoje paga, R$: 0,92, para cada cota negociada a R$: 134,00, fazendo uma conta rápida, mensalmente você teria um rendimento de 0,686%, agora, BRCR11 (vou usar ele como exemplo mais uma vez) está pagando R$: 0,80 mediante investimento de aproximadamente R$: 96,00, isso equivale a 0,833% ao mês.

Tendo um valor de mercado mais alto, mas mantendo as distribuições em mesmo patamar, o dividend yield mensal acaba sendo reduzido, coisa que tento manter mais alto. Lógico, com a provável queda da taxa Selic, será necessário adaptar as analises ao cenário aonde os fundos vão se valorizar para acompanhar a redução da taxa básica de juro, ocasionando a redução do dividend yield.

No momento, não é tão difícil achar fundos que paguem quase 10% ao ano. Muitos deles pagam isso, ou até mais, porem, a qualidade do inquilino pode ser questionável, não contam com imóvel em área nobre, ou não possuem diversificação de empreendimentos.

Analisando tudo isso, confesso que faço alguns investimentos sabendo do eventual risco de vir a ter algum problema com um dos fundos. Mas no caso do KNRI11, vejo que o ativo é muito bom, conta com diversas qualidades, porem, está bem valorizado.

No inicio desse ano, 2016, o mercado como todo caiu bastante, e os fundos imobiliários também. BRCR11 chegou a ser negociado a baixo dos R$: 90,00, o preço do BBPO11 também ficou próximo de tal valor.

Quando eu vi que KNRI11, chegou a ficar a baixo dos R$: 100,00 identifiquei uma excelente oportunidade. O fundo estava pagando R$: 0,92, isso acabou gerando um dividend yield de 0,92%.

O ativo não ficou muito tempo nesse valor. Em fim, acabei comprando a R$: 108,00. Hoje o mesmo está a R$: 134,00. Lembrando que inicio do ano, o cenário econômico brasileiro não era dos melhores.

Para finalizar, caso KNRI11 se desvalorize, coisa de ao menos uns R$: 9,00, mantendo todas as qualidades, aqui, destacadas, eu compraria mais.

Todas as informações foram retiradas do relatório gerencial do fundo, referente ao mês de agosto, e no boletim de FII, da BM&F Bovespa.

Tenho contribuído com matérias para o site EuQueroInvestir!, uma dessas matérias é referente Fundos Imobiliário, com analises, demonstração, e explicações em geral!

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