BBVJ11 Parte 2.

Continuando…

Hoje as cotas do BBVJ11 estão a baixo dos R$: 60,00. Pouco mais de 50% do empreendimento está locado.

As distribuições perto dos R$: 0,25 ao mês, e o valor patrimonial na casa dos R$: 80,00 por cota.

Confesso, que já estava de olho. Mas com uma estratégia diferente. Sempre tive o interesse de investir em FII observando o yield.

Mas comprar BBVJ11 agora, não faria sentido nesse conceito. Dessa vez, quero tentar algo mais especulativo.

O mercado está cheio de fundos que caíram bastante, e não retomaram suas cotações. XTED11 e TRXL11,são dois. Perderam inquilinos e estão com as menores cotações históricas.

Percebi que três coisas podiam acontecer com esses fundos.

• Ficar nessa situação, e continuar tendo suas cotas desvalorizadas.
• Conseguir inquilinos, então ter uma valorização das cotas e aumento no yield.
• Vender o imóvel e conseguir um bom lucro, ou até mesmo devolver com algum prejuízo (realmente não sei até que ponto um fundo pode ir para liquidar um negocio).

Das três opções, rezo muito pela segunda, e se for à terceira, que pelo menos consiga vender pelo mesmo valor.

No meio dos meus pensamentos, acabei vendo um vídeo na InfoMoney, a respeito de FII. O apresentador tinha um convidado que estava falando sobre essa estratégia especulativa.

O investidor entrevistado baseava seus investimentos, ou ao menos, suas intenções, em pesquisas realizadas na internet, por meio de sites que divulgam vendas, ou estão vendendo imóveis perto dos empreendimentos de alguns FII.

Na hora achei genial, confesso que o convidado, chegou a mencionar o BBVJ11, falando que havia imóveis, residências com valor de venda, duas vezes maior que o valor patrimonial do fundo .

Ou seja, existe um valor de mercado bem superior na região. É lógico que isso não pode servir de regra, mas sim de parâmetro.

Infelizmente não tenho como ir conferir o imóvel, e tirar minhas próprias conclusões. Outra coisa, que dificulta, é que eu não sei avaliar um imóvel.

Meus investimentos são baseados em comparações, estudos sobre o histórico do fundo, e dados dos inquilinos, distribuições, localização do imóvel, etc…

Mas saber se aquele imóvel realmente vale, ou não, é mais complicado. Enfim, acabei fazendo uma pesquisa por conta própria em alguns sites, que divulgam os valores de imóveis em SP.

Procurando por imóveis pelas redondezas, acabei encontrando vários a venda. Sendo que o valor médio ficou entre R$: 12.500,00 o metro quadrado.

Levando esse valor, e multiplicando diretamente pela área do empreendimento, chegamos ao valor de R$: 103,00 por cota.

Praticamente o dobro do valor negociado no mercado. É quase, como comprar R$: 1,00 pagando R$: 0,50.

Se essa estratégia é certa ou não, só o tempo dirá. Tenho consciência que não é a coisa mais certeira, porem traz algum parâmetro, e isso, em minha opinião é muito bom.

Uma coisa eu sei, os fundos, sofrem muita volatilidade quando um inquilino sai de algum empreendimento, sem esquecer que o rendimento também sofre uma redução.

Mas isso, não significa que aquele empreendimento está condenado, ou inutilizável. Portanto, acredito que havendo uma retomada econômica, os empreendimentos que estão disponíveis poderão ser ocupados, trazendo renda maior aos “especuladores” de plantão.

Todas as informações foram retiradas no site da BM&F Bovespa.

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