Observando que o primeiro artigo sobre AEFI11 não estava completo. Faltado algumas informações relevantes sobre os empreendimentos que estão locados, e em construção.

Estarei desenvolvendo esse artigo, com tais informações e mais algumas que acho relevantes para a tomada de decisão.

• Sobre os dois empreendimentos.

Já foi dito que o fundo teve inicio em 2012, então desde os primórdios, AEFI11 tem como principais empreendimentos, os…

• Imóvel Campinas
• Imóvel Cuiabá

Posteriormente eles se transformarão em empreendimentos que servirão para a rede educacional Anhanguera, que hoje é Kroton.

Os imóveis já fazem parte do imobilizado do fundo, porem ainda não foi iniciado as obras. Sim, desde 2011 quando houve a oferta publica e em 2012 quando o fundo iniciou os negócios no mercado, desde lá os dois empreendimentos ainda não estão concluídos.

Lembrando que a data final é para 2019. Sendo que já existe por parte do fundo, a vontade de realizar uma troca de imóveis.

A instituição inquilina, já esta pagando parte do aluguel para o fundo, e outra parte das receitas esta vindo de uma reserva de capital que esta investida praticamente toda, em LFTs.

Esse contrato feito com a Anhanguera/Kroton, é de 15 anos, vencendo em 2026. Dentro do mesmo, existe uma cláusula ajustando o valor do aluguel, anualmente pelo IPCA.

Ou seja, de maneira bem parecida do que o do BBPO11 e do SAAG11.

O contrato celebrado nos dois empreendimentos junto a empresa inquilina é atípico. Segue detalhes dos contratos…

Ou seja, caso haja uma rescisão do contrato com algum desses dois imóveis.  A empresa inquilina fica obrigada a remunerar o fundo os valores equivalentes aos meses remanescentes do fim do contrato.

Existe ainda, um detalhe com relação a atrasos. Sendo possível realizar um acordo entre as partes, existindo algum atraso na entrega dos empreendimentos.

• Origens das receitas do fundo

Não é só de receita de aluguel que AEFI11 vive. Até porque o aluguel que o fundo recebe não seria o suficiente para pagar os cotistas.

Mas existe uma grande reserva de capital…

Segue os valores anuais da reserva…

• 2011 – 39.863.543,88.
• 2012 – 39.851.808,84.
• 2013 – 38.806.537,84.
• 2014 – 38.157.228,86.
• 2015 – 40.658.491,97.
• 2016 – 41.168.254,69.

Podemos ver que de dois anos para cá o valor da reserva aumentou, coisa que traz um pouco mais de tranquilidade relacionado às distribuições…

Segue tabela do ultimo relatório gerencial, mostrando a divisão das receitas, e o resultado final do fundo…

As receitas com produtos de renda fixa representam aproximadamente 40% do total distribuído.

• Resumindo.

AEFI11 é um fundo bem interessante, eles possuem grande posição em ativos de renda fixa, sendo que os mesmos rendem um valor considerável mensalmente.

Sem esquecer que a posição vem se mantendo, desde 2011, fato interessante. O contrato atípico vai até 2026.

Porem os empreendimentos ainda nem começaram a ser construído, fato que traz preocupação uma vez que ambos precisam ser entregues em 2019.

Ao menos, a gestora do fundo já bem tratando com a empresa inquilina, uma solução para isso.

Através de uma troca de imóveis. Visando manter as distribuições e o bom rendimento que o fundo oferece no mercado.

Todas as informações foram retiradas no site da BM&F Bovespa.

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