RBFF11 é um fundo de fundo que investe em diferentes tipos de fundos imobiliários.

Assim, este fundo imobiliário possui mais de 93% do patrimônio investido em FIIs.

Portanto, para conhecer melhor os fundos mais relevantes do portfólio, acompanhe e descubra mais detalhes sobre os 5 maiores FIIs que fazem parte da carteira de RBFF11.

Os 5 maiores FIIs de RBFF11

Os 5 maiores FIIs são os seguintes:

• RBVA11;
• BTLG11;
• RCRB11;
• XPML11;
• KNUQ11;

Juntos, os fundos detém um peso de 34,8% sobre o PL do FOF (segundo dados divulgados por meio do relatório gerencial de julho/2025). Dessa maneira, a seguir, veja mais detalhes sobre os 5 fundos imobiliários:

RBVA11

Com o maior peso da carteira, RBVA11 tem uma participação de 9,8% sobre o PL de RBFF11. Nesse sentido, este fundo investe predominantemente em imóveis físicos.

Desse modo, a carteira de RBVA11, segundo o relatório gerencial de junho de 2025, está com 94,2% do PL investido em imóveis (0,6% estão alocados em FIIs). Ao todo, RBVA11 possui participação em 82 diferentes imóveis, um número impressionante. Mas, apesar de ter tantos imóveis, o FII possui “apenas” 17 diferentes inquilinos.

Referente aos contratos de aluguéis firmados pelo fundo, 43,3% são considerados típicos e 56,7% atípicos, ou seja, os atípicos oferecem algum tipo de proteção para o fundo em caso de rescisão unilateral, por exemplo. Sobre a vacância física, o fundo possui ao todo, 6,9%. Uma taxa ok.

Performance

Em 2025, RBVA11 está registrando desvalorização de 0,7%. Porém, nos últimos 5 anos, o FII tem depreciado quase 26%.

Dividend Yield

Com relação aos proventos, RBVA11 está entregando um dividend yield de 13,09% nos últimos 12 meses (tendo como base o valor da cota em R$ 8,57).

Desse modo, ao conferir a evolução dos proventos ao longo dos anos, identificamos uma evolução nas distribuições. Por exemplo, em 2017, uma cota de RBVA11 pagava algo em torno de R$ 0,996. Já em 2024, os proventos eram de R$ 1,18. Uma evolução de 18,47%. 

Valor Patrimonial

O valor patrimonial de RBVA11 está em R$ 1.656.031.805 enquanto o valor de mercado atual está em R$ 1.338.145.939. Ou seja, há um desconto patrimonial de 19,195%.

Alavancagem

De acordo com o relatório gerencial de junho de 2025, a alavancagem de RBVA11 está em torno dos 10,78% do PL. Desse modo, constatamos que a alavancagem não é tão relevante e por isso, não inspira maiores preocupações.

Conclusão

RBVA11 é um fundo bem interessante, acumulando um valor patrimonial e de mercado relevante. Associado a suas dimensões, RBVA11 possui boa liquidez, já que conta com mais de R$ 1,4 milhões de negociações diárias. 

O fundo se destaca por investir em diversas propriedades espalhadas pelo Brasil. Tornando o FII bem diversificado. O dividend yield está em um ótimo nível, uma vez que estamos tratando de um fundo de tijolo. Referente ao crescimento dos proventos, RBVA11 vem conseguindo aumentar suas distribuições com o passar dos anos.

Por fim, a alavancagem pode ser vista como um ponto negativo, contudo ela aparenta estar bem controlada, sendo assim, vejo o fundo com bons olhos.

BTLG11

O fundo BTLG11 é administrado e gerido pela instituição BTG Pactual. Assim, o peso do mesmo na carteira de RBFF11 chega aos 8,2% do PL. O FII do BTG investe predominantemente em imóveis físicos associados ao segmento de logística. Ou seja, em sua composição BTLG11 possui participação em 33 propriedades.

Em questão dos contratos junto aos inquilinos, o fundo possui 65% típicos e 35% atípicos (que possuem um grau de segurança maior quando comparado aos contratos típicos).

Sobre a vacância financeira, o fundo possui uma taxa bem baixa, alcançando os 1,9%,

Performance

Em 2025, BTLG11 está registrando valorização de 6,01%. Já nos últimos 5 anos, o FII tem depreciado quase 5,6%. Apesar da queda nos últimos 5 anos, a performance do fundo não é tão ruim assim, uma vez que praticamente todo o mercado de FII registrou perdas dentro deste período.

Dividend Yield

Com relação aos proventos, BTLG11 está entregando um dividend yield de 9,45% nos últimos 12 meses (tendo como base o valor da cota em R$ 100,32).

Dessa forma, ao conferir a evolução dos proventos ao longo dos anos, identificamos uma evolução nas distribuições. Por exemplo, em 2017, uma cota de BTLG11 pagava algo em torno de R$ 3,93. Já em 2024, os proventos eram de R$ 9,27. Uma evolução de 135%. 

Valor Patrimonial

O valor patrimonial de BTLG11 está em R$ 4.612.541.738 enquanto o valor de mercado atual está em R$ 4.461.629.172. Ou seja, há um desconto patrimonial de 3,27%. Um dos menores descontos do mercado, atualmente.

Alavancagem

De acordo com o relatório gerencial de julho de 2025, a alavancagem de BTLG11 está em torno dos 2,8% do PL. Desse modo, constatamos que a alavancagem não é tão relevante e por isso, não inspira maiores preocupações.

Conclusão

BTLG11 aparenta ser um ótimo fundo. O FII do BTG possui uma carteira bem diversificada, tendo diversos imóveis. Além disso, o FII possui ótimos proventos pagos todos os meses.

Somado ao bom yield, BTLG11 ainda consegue entregar uma evolução nas distribuições muito interessante. Observando o seu valor patrimonial e de mercado, encontramos uma diferença muito pequena (próxima dos 3,27%). Sem falar que o valor patrimonial do fundo é de R$ 4,4 bilhões, tornando ele um dos maiores do IFIX.

Com relação ao desempenho do fundo neste ano e nos últimos 5, BTLG11 está proporcionando aos investidores boa performance. Sendo assim, em minha opinião, o fundo logístico do BTG é uma ótima opção para a carteira de RBFF11.

RCRB11

O fundo RCBR11 é administrado e gerido pela Rio Bravo Investimentos. Nesse sentido, o fundo possui um peso na carteira de RBFF11 próximo dos 6,8%.

O FII da Rio Bravo investe predominantemente em imóveis físicos associados ao segmento de lajes corporativas. Ou seja, em sua composição RCRB11 possui participação em 9 propriedades.

Sobre a vacância financeira, o fundo possui uma taxa de 11,7%. Ao comparar o número contra os últimos 2 FII analisados, percebemos que a taxa de RCRB11 é maior e portanto, mais preocupante.

Performance

Em 2025, RCRB11 está desvalorizando 7,6%. Mas, nos últimos 5 anos, o desempenho é ainda pior, chegando a uma queda de 29,93%.

Dividend Yield

Com relação aos proventos, RCRB11 está entregando um dividend yield de 8,81% nos últimos 12 meses (tendo como base o valor da cota em R$ 125,56).

Nesse sentido, ao conferir a evolução dos proventos ao longo dos anos, identificamos uma queda considerável dos proventos.

Por exemplo, em 2017, uma cota de RCRB11 pagava algo em torno de R$ 15,07. Já em 2024, os proventos eram de R$ 11,55. Uma desvalorização de 23,35%. 

Agora, ao desconsiderar os proventos de 2017, aí sim, enxergamos uma evolução, já que as distribuições de 2018 ficaram em R$ 8,631. Assim, o aumento de 2018 para 2024 foi de aproximadamente 33,8%.

Valor Patrimonial

O valor patrimonial de RCRB11 está em R$ 725.291.156 enquanto o valor de mercado atual está em R$ 468.607.544. Ou seja, há um desconto patrimonial de 35,39%. Um desconto considerável.

Alavancagem

De acordo com o relatório gerencial de julho de 2025, a alavancagem de RCRB11 está em torno dos 12,8% do PL. Desse modo, constatamos que a alavancagem está superando os 10%, porém ainda não é tão crítica. Porém, comparado aos outros dois fundos analisados, esse é o maior endividamento e por isso, merece atenção.  

Conclusão

Depois de averiguar diversas características de RCRB11 conclui que o fundo é ok, mas possui seus problemas.

Comparado aos dois primeiros fundos analisados, praticamente todas as características levantadas de RCRB11 possuem algum “problema”, como o dividend yield baixo, a alavancagem acima dos 12%, o desconto patrimonial elevado, acima de 35%, e a performance em 2025 e nos últimos 5 anos .

Por outro lado, apesar da queda dos rendimentos de 2017 a 2024, houve sim uma evolução positiva de 2018 até 2024. Nesse sentido, temos um bom indicador para RCRB11. A diversificação da carteira também é interessante. O fundo possui 9 ativos e mais de 50 inquilinos. Contudo, a vacância financeira é alta, acima dos 11%. Em resumo, o fundo é ok, mas comparado a BTLG11 e RBVA11, eu acredito que RCRB11 poderia ter um peso menor em RBFF11.

XPML11

O fundo XPML11 é administrado e gerido pela XP Investimentos. Desse modo, o fundo possui um peso na carteira de RBFF11 próximo dos 5,1%.

O FII da XP investe predominantemente em shoppings centers. Dessa forma, em sua composição XPML11 possui participação em 26 propriedades.

Relacionado à vacância, o fundo possui uma taxa de 4,3% até junho/2025, segundo relatório gerencial.

Performance

Em 2025, XPML11 está valorizando 6,41%. Mas, nos últimos 5 anos, o desempenho é pior, chegando a uma queda de 3,09%.

Dividend Yield

Com relação aos proventos, XPML11 está entregando um dividend yield de 10,54% nos últimos 12 meses (tendo como base o valor da cota em R$ 104,75).

Nesse sentido, ao conferir a evolução dos proventos ao longo dos anos, identificamos um bom crescimento.

Por exemplo, em 2019, uma cota de XPML11 pagava algo em torno de R$ 7,07. Já em 2024, os proventos eram de R$ 10,99. Uma valorização de 55,44%. 

Valor Patrimonial

O valor patrimonial de XPML11 está em R$ 6.555.072.666 enquanto o valor de mercado atual está em R$ 5.941.502.438. Ou seja, há um desconto patrimonial de 9,3%. O desconto não é tão grande.

Alavancagem

Aqui temos um ponto negativo. Apesar do fundo estar bem estruturado e com uma alavancagem abaixo da média histórica, 25,9% de alavancagem sobre o PL, em minha opinião, é uma dívida elevada. Inclusive, ao comparar com os demais fundos analisados, essa dívida é bem superior à dos demais FII.

Conclusão

XPML11 possui bons números e indicadores. Contudo, o endividamento é elevado e merece atenção do investidor. Olhando a composição da carteira, eu preferiria que XPML11 tivesse uma posição menor no portfólio de RBFF11.

KNUQ11

KNUQ11 é um fundo administrado pela INTRAG e gerido pela KINEA Investimentos. Ambas as instituições estão associadas ao banco Itaú. Assim, o fundo possui um peso na carteira de RBFF11 próximo dos 4,9%.

Dessa forma, KNUQ11 investe predominantemente em CRIs. Nesse sentido, em sua composição o fundo possui aproximadamente 60 certificados. Dessa maneira, o CRI com o maior peso na carteira, possui uma posição de 6% do PL do fundo. Ou seja, a concentração é pequena.

Performance

Em 2025, KNUQ11 está valorizando 3,2%. Mas, nos últimos 5 anos, os ganhos são de 3,28%.

Dividend Yield

Com relação aos proventos, KNUQ11 está entregando um dividend yield de 14,22% nos últimos 12 meses (tendo como base o valor da cota em R$ 104,08).

Nesse sentido, ao conferir a evolução dos proventos ao longo desses últimos meses, identificamos um bom crescimento.

Por exemplo, em julho de 2023, uma cota de KNUQ11 pagava algo em torno de R$ 1,02. Já em agosto de 2025, os proventos eram de R$ 1,40. Uma valorização de 37,25%. 

Valor Patrimonial

O valor patrimonial de KNUQ11 está em R$ 1.551.739.920 enquanto o valor de mercado atual está em R$ 1.593.726.769. Ou seja, há uma valorização patrimonial de 2,7%. Portanto, ao invés de desconto, como foi visto nos últimos FIIs, temos em KNUQ11 uma valorização.

Alavancagem

Como ocorre com os outros fundos já analisados, KNUQ11 também possui uma alavancagem, contudo ela se limita a 7,3% do PL do FII, portanto, consideramos esse nível de endividamento ok.

Conclusão

Em minha opinião, devido a todos os dados levantados e as qualidades de KNUQ11, eu acredito que o FII poderia estar ocupando uma posição de mais destaque em RBFF11. Inclusive, com um peso superior a XPML11 e RCRB11.

Resumo sobre os 5 FIIs

Depois de verificar os 5 principais fundos de RBFF11 cheguei a conclusão que os 5 FIIs são bons, porém, há três que se destacam mais positivamente e outros dois, que poderiam ter um peso menor no FOF.

Os três fundos que mais me agradam são: KNUQ11, RBVA11 e BTLG11. Já os fundos que não são tão interessantes são: XPML11 e RCRB11.

Mas, ao comparar a composição dos 5 principais fundos de RBFF11 contra os fundos de BCIA11, reconheço que RBFF11 aparenta ser mais interessante. Então, para concluir, vejo RBFF11 como uma boa opção de FOF.

*Atenção: Esse artigo não representa de qualquer forma uma indicação de investimento. Se o leitor investir em qualquer ativo citado aqui, ou não, fará esse investimento por conta em risco. A Oliver Investimentos como o autor deste artigo se isentam de qualquer responsabilidade.