IFIX Comentado Volume I

Oliver
43-65 minutos

 

Introdução ao Volume I

Listar os fundos que compõem o índice IFIX é uma tarefa bem trabalhosa, mas gratificante.

Por meio desse trabalho, ou guia, como desejar chamar, conheci um pouco mais dos fundos que fazem parte do índice.

É preciso mencionar que nesse guia foram listados os 15 primeiros fundos que aparecem na composição do IFIX referente ao mês de fevereiro de 2019. Segue imagem com trecho da lista;

Em destaque dentro do quadro com borda verde, temos os 15 fundos que serão citados na obra.

Ao final, vou fazer uma análise apontando os fundos mais interessantes, em minha opinião.

Em minhas análises, referentes a cada fundo, eu vou abordar algumas características, dentre elas;

  •  O desempenho do fundo no mercado.
  •  O valor de mercado do fundo no atual momento.
  •  O valor patrimonial do fundo.
  •  Diversificação da carteira.
  •  Últimas 5 distribuições.
  •  Média, ou dado referente ao yield do fundo.
  •  Vacância dos empreendimentos que fazem parte do fundo.
  •  Concentração dos investimentos do fundo.

Pode haver mais análises dentro de cada fundo, mas as características citadas acima são as principais.

Em cada um dos fundos que serão analisados haverá uma área com imagens referentes a relatórios gerenciais.

Nessas imagens teremos alguns dados importantes a respeito dos fundos. Tudo isso serve para embasar a minha análise.

Sendo que os fundos serão listados na ordem da lista do IFIX. Que comece as análises!

01- KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)

Segue áudio com comentários sobre o fundo;

KNCR11 é o primeiro FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019), ou seja, é o fundo com o maior peso do índice.

No momento em que escrevo essa obra, KNCR11 conta com uma participação de 9,53% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O portfólio é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente em; CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliárias).
  • Patrimônio Líquido; R$ 3.651.560.133,84.
  • Número de cotistas; 34.827.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 104,62.
  • Início do Fundo; 15/10/2012.
  • Gestor; Kinea Investimentos LTDA.
  • Administrador Intrag DTVM LTDA.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de KNCR11 referente fevereiro/2019.

KNCR11 possui uma carteira bem diversificada, contando com mais de 40 títulos! Grande parte dos ativos no portfólio do fundo são CRIs.

Boa parte dos ativos que estão na carteira de KNCR11 possui rendimento vinculado ao DI, mais especificamente 71% dos ativos contam com rendimento atrelado ao DI. Enquanto 15% têm os rendimentos atrelados a Selic e outros 11% ao IPCA.

O fundo é um dos mais negociados do mercado, contando com várias negociações.

Portanto estamos falando de um FII com boa liquidez. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 02/2019 R$ 0,54
  • 01/2019 R$ 0,56
  • 12/2018 R$ 0,51
  • 11/2018 R$ 0,53
  • 10/2018 R$ 0,63

Opinião sobre KNCR11

Eu acredito que KNCR11 seja um dos melhores fundos disponíveis no mercado.

Por se tratar de um FII que investem predominantemente em papéis como os CRI, ou LCI, não acredito que o FII possa oferecer muita volatilidade no longo prazo.

Por ser um FII que pode acabar oferecendo uma estabilidade maior em seu valor de mercado, eu acredito que os cotistas de KNCR11 vão se beneficiar de suas distribuições.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • Relação valor patrimonial e valor de mercado

Pontos Fracos

  • Baixa volatilidade pode ser um empecilho para aqueles que gostariam de lucrar com ganhos na valorização das cotas

Segue algumas imagens retiradas do relatório gerencial do fundo referente ao mês de fevereiro;

02 – KNRI11 – (Kinea Renda Imobiliária).

Segue áudio com comentários sobre o fundo;

KNRI11 é o segundo FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

No momento em que escrevo essa obra, KNCR11 conta com uma participação de 6,19% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; Gerar renda de aluguel mensal através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.
  • Patrimônio Líquido; R$ 2.583.395.457,06.
  • Número de cotistas; 59.857.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 144,07.
  • Início do Fundo; 11/08/2010.
  • Gestor; Kinea Investimentos LTDA.
  • Administrador Intrag DTVM LTDA.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de KNCR11 referente março/2019.

KNRI11 possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 16 empreendimentos diferentes.

Atualmente a carteira é composta por 8 galpões logísticos e 8 lajes corporativas.

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de KNRI11 ficam localizados entre 3 estados no Brasil, eles são; Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro.

Mais de 56% dos contratos realizados por KNRI11 junto aos seus inquilinos tem o IPCA como fonte de correção dos aluguéis.  Sendo que os outros quase 44% são corrigidos pelo IGPM.

A receita por estado fica dividida dessa forma; 26% no Rio de Janeiro; 53% em São Paulo e os outros 21% em Minas Gerais.

Vale destacar ainda que pouco mais de 58% dos contratos são típicos, e os demais 42% são atípicos.

Da mesma forma que acontece com KNCR11, KNRI11 é um dos FII mais negociados do mercado, contando com várias negociações.

Portanto estamos falando de um FII com boa liquidez. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 0,74
  • 02/2019 R$ 0,74
  • 01/2018 R$ 0,74
  • 12/2018 R$ 0,74
  • 11/2018 R$ 0,74

Opinião sobre KNRI11

KNRI11 junto de KNCR11 é um dos melhores fundos disponíveis no mercado.

Por se tratar de um FII que possui investimentos em diferentes empreendimentos, eu acredito que os cotistas de KNRI11 não correm risco de ficarem sem receber distribuições, ou coisa do gênero. Aliás, os últimos pagamentos vêm se mostrando bem estáveis.

KNRI11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade do que KNCR11, devido aos seus investimentos em imóveis e o risco de registrar uma elevação da vacância.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a KNRI11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

A vacância física do fundo, no momento, é de 5,26%, sendo que a vacância financeira fica por conta de 9,39% e 11,30%.

Boa parte dessa variação (vacância financeira) se deve a carência referente aos novos aluguéis.

Não podemos esquecer o seguinte; a rentabilidade nos últimos 5 meses apresentadas por KNRI11 sugere um yield de 5,88%. Não é um dos melhores, mas também não é dos piores.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • As distribuições de KNRI11 parecem bem estáveis.

Pontos Fracos

  • KNRI11 vem registrando uma valorização no mercado superior ao seu valor patrimonial
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de KNRI11 referente ao mês de março 2019;

03 – BBPO11 – BB Progressivo II

Segue áudio com comentários sobre o fundo;

BBPO11 é o terceiro FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

No momento em que escrevo essa obra, BBPO11 conta com uma participação de 5,76% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; Obtenção de renda por meio de locação dos ativos alvo ao Banco do Brasil S.A.
  • Patrimônio Líquido; R$ 1.638.260.755,10.
  • Número de cotistas; 34.740.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 102,90.
  • Início do Fundo; 23/08/2012.
  • Gestor; Votorantim Asset Management DTVM LTDA.
  • Administrador; Votorantim Asset Management DTVM LTDA.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de BBPO11 referente junho/2018 e Informe Mensal referente março/2019.

BBPO11 conta com participação em mais de 28 agências bancárias. Todas as agências são alugadas para o Banco do Brasil, sendo que o contrato firmado entre o fundo e a instituição financeira é um contrato atípico com duração de 10 anos (terminando em 2022, aproximadamente).

As agências que fazem parte da carteira de BBPO11 ficam localizadas entre 14 estados no Brasil.

Entre esses estados podemos citar; São Paulo, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Mato Grosso, Minas Gerais, Rio de Janeiro e mais…

Em sua totalidade, os aluguéis são reajustados pelo IPCA. Da mesma forma que acontece com os demais fundos já listados, BBPO11 é um dos FII mais negociados do mercado, contando com várias negociações diárias.

Portanto estamos falando de um FII com boa liquidez. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 1,02
  • 02/2019 R$ 1,02
  • 01/2018 R$ 1,02
  • 12/2018 R$ 1,02
  • 11/2018 R$ 1,02

Opinião sobre BBPO11

Devido ao contrato atípico junto ao Banco do Brasil, e a boa relação entre o fundo e o inquilino (até o momento), BBPO11 vem se apresentando uma das melhores alternativas de investimento no mercado.

O FII até o momento vem registrando uma ótima valorização em seu valor de mercado (sendo lançado por R$ 100,00 a cota, BBPO11 é cotado, atualmente, próximo dos R$ 141,00).

Além da valorização, BBPO11 apresenta aumento consistente em suas distribuições.

Lá no início o fundo pagava aos seus cotistas, valores próximos dos R$ 0,70 por cota!

Porém, mesmo contando com um contrato atípico, não se tem certeza se o banco vai continuar a parceria junto ao fundo da mesma forma que hoje.

Então, BBPO11 “aposta” todas as suas fichas nessa relação junto ao banco (em minha opinião).

Pontos Fortes;

  • Contrato atípico
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no média a longo prazo.
  • As distribuições de BBPO11 possuem correção anual, sendo que a mesma vem se valorizando conforme os anos vêm passando.

Pontos Fracos

  • BBPO11 vem registrando uma valorização no mercado superior ao seu valor patrimonial (valor patrimonial de R$ 102,00 e valor de mercado acima dos R$ 140,00!).
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • A dependência do único inquilino, no futuro, pode gerar dificuldades e até perdas aos investidores.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de BBPO11 referente ao mês de junho de 2018;

04 – BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office.

Segue áudio com comentários sobre o fundo;

BRCR11 é o quarto FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo do banco BTG Pactual conta com uma participação de 5,25% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O BC Fund  possui  uma  política de  gestão  ativa  baseada  em  quatro  pilares: (i)negociação  competente  dos  contratos  de  locação  a valor de mercado na periodicidade mínima permitida pela legislação; (ii)investimento em expansão e melhorias dos imóveis almejando maiores valores de locação e menor vacância; (iii)eficiente reciclagem do portfólio com aumento de renda e realização de ganho de capital e; (iv)alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros FII, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.
  • Patrimônio Líquido; R$ 2.078.328.445,76.
  • Número de cotistas; 54.380.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 108,10.
  • Início do Fundo; 11/08/2010.
  • Gestor; BTG Pactual Gestora de Recursos.
  • Administrador BTG Pactual Serviços Financeiros.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de BRCR11 referente março/2019 e do Informe Mensal referente a março/2019.

BRCR11 possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 11 empreendimentos diferentes.

Atualmente a carteira é composta por “apenas” lajes corporativas.

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de KNRI11 ficam localizados entre 2 estados no Brasil, eles são; São Paulo e Rio de Janeiro.

Mais de 62% dos contratos realizados por BRCR11 junto aos seus inquilinos tem o IGPM como fonte de correção dos valores dos aluguéis.

Sendo que 32%% são corrigidos pelo IPCA e os demais contratos são corrigidos pelo IGP-DI e IPC-FIPE.

A receita por estado fica dividida dessa forma; 32% no Rio de Janeiro; 67% em São Paulo.

BRCR11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado, registrando boa liquidez diária. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 02/2019 R$ 0,41
  • 01/2019 R$ 0,35
  • 12/2018 R$ 0,35
  • 11/2018 R$ 0,35
  • 10/2018 R$ 0,35

Opinião sobre BRCR11

BRCR11 é um dos fundos de “tijolo” que mais registra movimentação em sua carteira.

Recentemente (no momento em que escrevo essa obra) BRCR11 fez um comunicado ao mercado mencionando que está em negociações para realizar a venda de mais uma propriedade do fundo.

Sendo que ainda em 2019, BRCR11 já pagou aos seus cotistas parte dos valores referentes ao lucro de uma venda.

Essa operação rendeu ao cotista cerca de R$ 10,57 por cota. Em outras palavras, (levando o valor da cota no mercado em consideração, R$ 106,15), a rentabilidade de BRCR11, somente com essa venda foi de 9,95%.

Por se tratar de um FII que possui investimentos em diferentes empreendimentos, eu acredito que os cotistas de BRCR11 não correm risco de ficarem sem receber distribuições, ou coisa do gênero.

Vale destacar que no ‘’mês a mês” BRCR11 vem registrando uma rentabilidade “pequena” de aproximadamente 5,10% ao ano.

Devido ao investimento em imóveis, BRCR11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a BRCR11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

A vacância financeira do fundo é de 15,3%. Em comparação com a vacância de períodos anteriores, BRCR11 vem conseguindo reduzir tal vacância. No mês de janeiro, por exemplo, a mesma registrava 28,8%.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no média a longo prazo.
  • As distribuições de BRCR11 parecem ser bem estáveis, ao menos nos últimos meses.
  • BRCR11 conta com desconto patrimonial. O valor da cota no mercado está atualmente perto dos R$ 96,00 enquanto o valor patrimonial está na casa dos R$ 107,00.

Pontos Fracos

  • BRCR11 Tem uma rentabilidade baixa, quando analisamos estritamente as distribuições mensais referentes aos aluguéis.
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de BRCR11 referente ao mês de fevereiro de 2019;

05- KNIP11 – (Kinea Índice de Preços).

KNIP11 é o quinto FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019). No momento em que escrevo essa obra, KNIP11 conta com uma participação de 5,04% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O portfólio é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente em; CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliárias).
  • Patrimônio Líquido; R$ 1.864.951.956,83.
  • Número de cotistas; 12.151.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 106,97.
  • Início do Fundo; 16/09/2016.
  • Gestor; Kinea Investimentos LTDA.
  • Administrador Intrag DTVM LTDA.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de KNCR11 referente março/2019.

KNIP11 possui uma carteira bem diversificada, contando com mais de 28 títulos! A carteira é praticamente toda constituída por CRI.

Boa parte dos ativos que estão na carteira de KNIP11 possui rendimento vinculado ao IPCA, mais especificamente 91,9% dos ativos contam com rendimento atrelado ao IPCA. Enquanto 4,2% os rendimentos estão atrelados a Selic e outros 3,9% ao IGP-M. O fundo é um dos mais negociados do mercado, contando com várias negociações. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 0,81
  • 02/2019 R$ 0,63
  • 01/2019 R$ 0,46
  • 12/2018 R$ 0,55
  • 11/2018 R$ 0,85

Opinião sobre KNIP11

Eu acredito que KNIP11 seja um dos melhores fundos disponíveis no mercado (juntamente com KNCR11). Por se tratar de um FII que investe predominantemente em papéis como os CRI, ou LCI, não acredito que o FII possa oferecer muita volatilidade no longo prazo. Por ser um FII que pode acabar oferecendo uma estabilidade maior em seu valor de mercado, eu acredito que os cotistas de KNIP11 vão se beneficiar de suas distribuições.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • Bom rendimento do fundo, ficando próximo dos 7,2% ao ano (quando olhamos a média dos últimos 5 meses de pagamentos)
  • Boa parte dos investimentos da carteira de KNIP11 conta com rendimento atrelado ao IPCA, isso sugere maior proteção à inflação.

Pontos Fracos

  • Baixa volatilidade pode ser um empecilho para aqueles que gostariam de lucrar com ganhos na valorização das cotas
  • KNIP11 vem registrando valorização em suas cotas no mercado em comparação ao valor patrimonial (coisa de pouco mais de R$ 3,00, por cota).

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de KNIP11 referente ao mês de fevereiro de 2019;

06 – HGBS11 – Hedge Brasil Shopping.

 

HGBS11 é o sexto FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo administrado pela Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários LTDA tem uma participação de 4,37% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; Auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shopping centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos.
  • Patrimônio Líquido; R$ 1.205.399.692,88.
  • Número de cotistas; 20.488.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 224,26.
  • Início do Fundo; 28/12/2006.
  • Gestor; Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos LTDA.
  • Administrador Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários LTDA.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de HGBS11 referente março/2019 e do Informe Mensal referente a março/2019.

HGBS11 possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 9 shoppings centers diferentes.

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de HGBS11 ficam localizados entre 4 estados no Brasil, eles são; São Paulo, Rio de Janeiro, Mato Grosso e Rio Grande do Sul.

Por mais que HGBS11 seja um fundo bem diversificado, o mesmo ainda conta com certa concentração de investimento em algumas participações.

O Shopping Center Penha possui um peso de 21% na carteira de HGBS11, sendo que o Shopping Parque D. Pedro conta com um peso de 20%. Sendo assim, as duas participações já contam com o peso superior aos 40%.

Olhando a questão da diversificação por estado, identificamos que o estado de São Paulo é aquele com o maior peso, aproximadamente 83%. Em segundo vêm Minas Gerais com 9%.

HGBS11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado, registrando boa liquidez diária. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 1,40
  • 02/2019 R$ 1,40
  • 01/2019 R$ 1,40
  • 12/2018 R$ 1,52
  • 11/2018 R$ 1,35

Opinião sobre HGBS11

HGBS11 é um fundo focado no investimento em shopping centers. Olhando a sua carteira, podemos ver que o mesmo tem certa diversificação, porém, o fundo ainda sim, é concentrado em ao menos, duas participações.

Mesmo com esse “detalhe”, HGBS11 vem mostrando ser um fundo bem interessante, principalmente para aqueles que gostariam de manter alguma participação na área comercial e de varejo.

HGBS11 é um fundo que tenta oferecer aos seus cotistas certa estabilidade nos pagamentos mensais.

Isso acontece devido a uma estratégia de retenção das distribuições. No relatório gerencial é possível ver que o fundo retém parte das receitas, e faz a distribuição posteriormente, em momentos onde a receita do fundo não é suficiente para manter os pagamentos nos níveis anteriores.

Vale destacar que mais recentemente, nos meses de janeiro e fevereiro de 2019, HGBS11 registrou lucros operacionais.

De acordo com o relatório gerencial de HGBS11, o mesmo conseguiu tal resultado após a venda de cotas de WPLZ11 e JRDM11.

Por se tratar de um FII que possui investimentos em diferentes empreendimentos, eu acredito que os cotistas de HGBS11 não correm risco de ficarem sem receber distribuições, ou coisa do gênero (mesmo contando com uma concentração maior em dois shoppings).

Vale destacar que no ‘’mês a mês” HGBS11 vem registrando uma rentabilidade de aproximadamente 6,00% ao ano (levando em consideração a rentabilidade média dos últimos 12 meses.

Devido ao investimento em imóveis, HGBS11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a HGBS11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

A vacância média do fundo é de 6,70%. Em comparação com a vacância de períodos anteriores, HGBS11 está registrando um aumento, principalmente quando olhamos o mesmo período do ano anterior. Mas em média, a vacância vem se mantendo “estável”.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • 6% de rendimento médio anual não é uma marca tão ruim, ainda mais quando estamos tratando da área de shopping centers.

Pontos Fracos

  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • HGBS11 está com o seu valor de mercado acima do seu valor patrimonial. Quando olhamos o valor por cota, é possível identificar uma valorização na casa dos 13%.
  • O fundo é diversificado, mas existe uma concentração elevada em duas propriedades. Essa duas participações somadas são equivalentes a 41% da carteira de HGBS11.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de HGBS11 referente ao mês de março de 2019;

07 – ABCP11 – Grand Plaza Shopping.

 

ABCP11 é o sexto FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo possui uma participação de 3,18% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O FII Grand Plaza Shopping tem por objetivo a exploração comercial do Grand Plaza Shopping, onde possui participação de 98,6% no empreendimento. Limitado a 25% (vinte e cinco por cento) do patrimônio líquido do Fundo, a parcela não aplicada nos Ativos Imobiliários poderá ser aplicada em ativos de renda fixa, públicos ou privados, incluindo, sem limitação: (i) títulos públicos federais,(ii)   operações compromissadas lastreadas nesses títulos, e(iii)   títulos de emissão ou coobrigação de instituição financeira, incluindo certificados de depósito bancário (CDB) (“Ativos de Renda Fixa, e em conjunto com os Ativos Imobiliários “Ativos”) caixa e maximizar retorno ao cotista.
  • Patrimônio Líquido; R$ 905.334.993,90.
  • Número de cotistas; 23.764.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 74,18.
  • Início do Fundo; 15/05/1996.
  • Gestor;
  • Administrador Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda..
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de ABCP11 referente março/2019 e do Informe Mensal referente a março/2019.

ABCP11 possui participação em um só empreendimento, o Shopping Center Gand Plaza, localizado no estado de São Paulo.

Desse modo, ABCP11 é o primeiro FII da lista que possui o investimento em um só empreendimento.

Sendo que o seu valor patrimonial (em comparação aos outros FII já analisados) é o mais baixo, ficando abaixo da cifra do “1 bilhão”.

Por mais que ABCP11 não conte com características semelhantes aos demais fundos já observados aqui, o mesmo é bem interessante.

ABCP11 conta com uma vacância bem próxima do 1%! Ou seja, o empreendimento está praticamente sem lugares para locar!

Outra coisa, tanto o valor dos aluguéis quanto às receitas com vendas dentro do shopping vem crescendo.

Segundo relatório gerencial de ABCP11, comparado ao mesmo período de 2018 (março de 2018) o fundo vem registrando alta de 7,5% nas vendas e 8,7% com os aluguéis!

Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 0,45
  • 02/2019 R$ 0,45
  • 01/2019 R$ 0,13
  • 12/2018 R$ 0,09
  • 11/2018 R$ 0,09

Lembrando que em janeiro de 2019, ABCP11 registrou um grupamento das cotas (de 5 para 1).

Opinião sobre ABCP11

ABCP11 é um fundo bem diferente dos demais já analisados, uma vez que o fundo investe somente em um empreendimento.

Tecnicamente, ao estudar um FII que só possui um único ativo em sua carteira, eu já “descarto” o mesmo.

Porém, ABCP11 vem se mostrando um FII bem diferente. O shopping parecer ser muito interessante.

Ainda mais quando olhamos o seus aumentos nos aluguéis e nas vendas das lojas.

A vacância próxima do 1% é outro dado muito interessante. Vale destacar que o valor próximo dos R$ 100,00, é um preço interessante.

Por outro lado, ABCP11 vem registrando uma valorização em suas cotas no mercado, em comparação ao seu valor patrimonial.

Atualmente o valor patrimonial por cota está em R$ 74,00 enquanto o fundo é negociado acima dos R$ 102,00 no mercado.

Os últimos pagamentos de ABCP11 vêm registrando uma rentabilidade de pouco menos de 0,45% ao mês, ou algo próximo dos 5,4% ao ano. Em comparação a outros FII, essa rentabilidade não é das melhores.

Vale destacar ainda que ao longo de todos esses anos (desde 2006, pelo menos), ABCP11 parece estar sempre se valorizando, chegando a seu valor mais alto de mercado constantemente.

Pontos Fortes;

  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • As distribuições de ABCP11 parecem ser bem estáveis, ao menos nos últimos meses.
  • ABCP11 vem apresentando uma valorização consistente desde o seu início (considerando o início em 2006).
  • ABCP11 possui dados muito bons, como baixa vacância, próxima do 1%, além de registrar alta em seus aluguéis e alta nas vendas das lojas.

Pontos Fracos

  • ABCP11 Tem uma rentabilidade baixa, quando analisamos estritamente as distribuições mensais.
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • ABCP11 não conta com diversificação, por isso, eventuais perdas relacionadas ao seu único imóvel, pode gerar perdas grandes e concentradas aos seus cotistas.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de ABCP11 referente ao mês de março de 2019;

08 – HGLG11 – CSHG Logística.

HGLG11 é o oitavo FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo possui uma participação de 3,13% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, bem como outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos a eles relacionados, desde que atendam à política de investimentos do Fundo.
  • Patrimônio Líquido; R$ 846.034.922,50.
  • Número de cotistas; 57.767.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 121,05.
  • Início do Fundo; 06/05/2010.
  • Gestor;
  • Administrador; Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A..
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de BRCR11 referente março/2019 e do Informe Mensal referente a março/2019.

HGLG11 é um fundo com o foco no investimento em galpões logísticos. Sendo que esses galpões e imóveis estão localizados em 4 diferentes estados brasileiros.

O FII possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 10 empreendimentos diferentes.

Vale destacar que o peso de tais participações chega aos 67% da carteira. O restante fica por conta de investimentos em FII, CRI e produtos de renda fixa. Sendo assim, o fundo tem uma boa diversificação, sem dúvidas.

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de HGLG11 ficam localizados entre 4 estados no Brasil, eles são; São Paulo e Rio de Janeiro, Santa Catarina e Minas Gerais.

Ao analisar o peso que cada estado tem dentro da carteira de HGLG11, identificamos que o empreendimento com o maior investimento fica em Minas Gerais.

A participação do estado mineiro dentro da carteira é equivalente a 32% (1 imóvel), sendo que em segundo lugar vem o estado de Santa Catarina com um peso de 14,3% (1 imóvel).

Depois, logo em segundo vêm os empreendimentos que ficam localizados no Rio de janeiro e São Paulo. Ao juntar os imóveis de cada estado, o fundo conta com uma participação maior no estado de São Paulo (7 imóveis).

HGLG11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 0,75
  • 02/2019 R$ 0,75
  • 01/2019 R$ 0,75
  • 12/2018 R$ 0,75
  • 11/2018 R$ 0,75

Opinião sobre HGLG11

HGLG11 é um fundo que vem registrando rendimentos bem estáveis.

Por mais que seja um fundo com  boa parte do patrimônio aplicado em empreendimentos “tijolo”, o fundo vem conseguindo manter, ao menos nos últimos 5 meses, as suas distribuições constantes.

Boa parte disso se deve a manutenção de uma parte do saldo referente às receitas. Ao invés de distribuir tudo, o fundo fica com parte das receitas, compensando meses onde os ganhos não são os suficientes para manter o nível dos pagamentos.

HGLG11 é um fundo que investe predominantemente em empreendimentos logísticos, além disso, a carteira conta com investimentos em diferentes ativos, como;

  • Fundos imobiliários
  • Produtos de renda fixa
  • CRI

Vale destacar que no ‘‘mês a mês” HGLG11 vem registrando uma rentabilidade “pequena” de aproximadamente 5,60% ao ano.

Devido ao investimento em imóveis, HGLG11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a HGLG11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

A vacância financeira do fundo é de 7,4%, sendo que sua vacância física está na casa dos 4%. Em comparação com a vacância de outros FII, semelhantes, HGLG11 está muito bem!

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • As distribuições de HGLG11 parecem ser bem estáveis, ao menos nos últimos meses.
  • HGLG11 conta com baixa vacância! Fato que sugere uma boa administração do fundo.

Pontos Fracos

  • HGLG11 Tem uma rentabilidade baixa, quando analisamos estritamente as distribuições mensais.
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • HGLG11 conta com uma valorização substancial da cota no mercado (em comparação ao mesmo valor da cota patrimonial).

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de HGLG11 referente ao mês de março de 2019;

09 – HGRE11 – CSHG Real Estate

HGRE11 é o nono FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo possui uma participação de 2,88% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de empreendimento imobiliários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através de aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
  • Patrimônio Líquido; R$ 1.103.392.419,38.
  • Número de cotistas; 31.894.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 151,82.
  • Início do Fundo; 06/05/2008.
  • Gestor;
  • Administrador Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de HGRE11 referente março/2019 e do Informe Mensal referente a março/2019.

HGRE11 possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 20 empreendimentos diferentes.

Provavelmente HGRE11 é um dos FII com uma das carteiras mais diversificadas desse guia.

Devido a grande quantidade de imóveis que fazem parte da carteira de HGRE11, eu diria que o ETF é bem similar a BRCR11, ou KNRI11.

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de HGRE11 ficam localizados entre 4 estados no Brasil, eles são; São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná e Rio Grande do Sul.

Mais de 64% dos contratos realizados por HGRE11 junto aos seus inquilinos tem o IGPM como fonte de correção dos valores dos aluguéis.

Sendo que 30% são corrigidos pelo IPCA e os demais contratos são corrigidos pelo IPC e INPC.

Por mais que o fundo tenha participações em diferentes estados, boa parte das receitas vem do estado de São Paulo.

HGRE11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 04/2019 R$ 0,74
  • 03/2019 R$ 0,74
  • 02/2019 R$ 0,74
  • 01/2019 R$ 0,74
  • 12/2018 R$ 0,74

Opinião sobre HGRE11

HGRE11 é um dos fundos com uma das carteiras de imóveis mais diversificadas já vistas aqui no guia.

Sem falar que além do investimento em empreendimentos, o fundo ainda conta com participação em outros tipos de investimentos, como em outros fundos imobiliários, CRI e produtos de renda fixa.

Por se tratar de um FII que possui investimentos em diferentes empreendimentos, eu acredito que os cotistas de HGRE11 não correm risco de ficarem sem receber distribuições, ou coisa do gênero.

Vale destacar que no ‘’mês a mês” HGRE11 vem registrando uma rentabilidade “pequena” de aproximadamente 5,66% ao ano.

Devido ao investimento em imóveis, HGRE11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a HGRE11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

A vacância financeira do fundo é de 17,76%, sendo que a vacância física está na casa dos 17,70%.

Em comparação com a vacância de outros fundos imobiliários, podemos dizer que HGRE11 tem uma vacância alta.

Eu acredito que uma “boa” vacância (se isso existir) estaria na casa dos 10% para menos.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • As distribuições de HGRE11 parecem ser bem estáveis, ao menos nos últimos meses.

Pontos Fracos

  • HGRE11 Tem uma rentabilidade baixa, quando analisamos estritamente as distribuições mensais.
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • HGRE11 está registrando um valor de mercado mais alto do que seu valor patrimonial, algo em torno dos 5,2% a mais do que seu valor patrimonial.
  • A vacância de HGRE11 também está alta, fato que pode oferecer riscos maiores aos cotistas do FII.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de HGRE11 referente ao mês de março de 2019;

10 – XPML11 – XP Malls.

XPLM11 é o décimo FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo tem uma participação de 2,48% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shoppings centers, conforme detalhado no regulamento do fundo.
  • Patrimônio Líquido; R$ 954.476.151.
  • Número de cotistas; 44.848.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 100,63.
  • Início do Fundo; 28/12/2017.
  • Gestor; XP Vista Asset Management Ltda
  • Administrador BTG Pactual Serviços S.A DTVM.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de XPML11 referente abril/2019 e do Informe Mensal referente a março/2019.

XPML11 possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 7 shoppings centers diferentes.

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de XPML11 ficam localizados entre 5 estados no Brasil, eles são; São Paulo, Rio de Janeiro,  Pará,  Amazonas e Bahia.

XPML11 conta com uma pulverização da carteira bem interessante. XMPL11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 0,54
  • 02/2019 R$ 0,60
  • 01/2019 R$ 0,60
  • 12/2018 R$ 0,88
  • 11/2018 R$ 0,65

Opinião sobre XPML11

XPML11 é um fundo focado no investimento em shopping centers. Olhando a sua carteira, podemos ver que o mesmo tem certa diversificação.

É bom lembrar que o fundo conta com investimento em 7 empreendimentos, fato que colabora para uma concentração maior nos investimentos (mesmo que haja uma divisão proporcional dos 7 shoppings, cada uma ficaria com um peso superior a 10%, algo que considero um pouco elevado, prefiro concentrações de na máximo 10%).

XPML11 é um FII que vem mostrando ser bem interessante, principalmente para aqueles que gostariam de manter alguma participação na área comercial e de varejo.

HGBS11 (em comparação a XPML11) é um fundo que oferece volatilidade em seus pagamentos.

Olhando os últimos 5 pagamentos efetuados por XPML11, podemos ver que somente em 2 houve uma diferença maior.

Vale destacar ainda que a carteira de XPML11 conta com investimento em renda fixa. Praticamente 25% do patrimônio do fundo estão na renda fixa, enquanto os outros 75% estão aplicados em shopping centers.

Por se tratar de um FII que possui investimentos em diferentes empreendimentos, eu acredito que os cotistas de XPML11 não correm risco de ficarem sem receber distribuições, ou coisa do gênero.

No ‘’mês a mês” XMPL11 vem registrando uma rentabilidade de aproximadamente 7,33% ao ano (levando em consideração a rentabilidade média dos últimos 5 meses).

Devido ao investimento em imóveis, XMPL11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a XMPL11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

A vacância média do fundo é de 4,00%. Em comparação com a vacância de períodos anteriores, XMPL11 está registrando uma queda, principalmente quando olhamos alguns meses do ano anterior. Mas, de qualquer forma, a vacância vem se mantendo “estável”.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • 7,33% de rendimento médio anual é uma boa marca, ainda mais quando estamos tratando da área de shopping centers.
  • A vacância de XMPL11 esta baixa. Eu dou preferência por FII que tenham vacância abaixo dos 10%, sendo assim, os 4% observados no FII são bem interessantes.

Pontos Fracos

  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • XPML11 está com o seu valor de mercado acima do seu valor patrimonial. Quando olhamos o valor por cota, é possível identificar uma valorização na casa dos 7%.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de XPLM11 referente ao mês de abril de 2019;

11 – VISC11 – Vinci Shopping Centers.

VISC11 é o décimo primeiro FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo tem uma participação de 2,26% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; O Fundo objetiva a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em empreendimentos imobiliários consistentes de shopping centers e/ou correlatos.
  • Patrimônio Líquido; R$ 819.568.941,29.
  • Número de cotistas; 74.044.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 100,39.
  • Início do Fundo; 07/08/2013.
  • Gestor; Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
  • Administrador; BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de VISC11 referente abril/2019 e do Informe Mensal referente a março/2019.

VISC11 possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 9 shoppings centers diferentes.

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de VISC11 ficam localizados entre 7 estados no Brasil, eles são; São Paulo, Rio de Janeiro,  Pará,  Ceará, Pernambuco, Bahia e Paraná.

Dentre todos os fundos já listados, VISC11 é um dos FII que conta com mais participações em diferentes estados! VISC11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 05/2019 R$ 0,49
  • 04/2019 R$ 0,60
  • 03/2019 R$ 0,60
  • 02/2019 R$ 0,60
  • 01/2019 R$ 0,60

Opinião sobre VISC11

VISC11 é um fundo focado no investimento em shopping centers. Olhando a sua carteira, podemos ver que o mesmo tem certa diversificação, porém, o fundo ainda sim, é concentrado em um dos seus investimentos.

VISC11 até o presente momento vem mostrando pagamentos bem estáveis. Somente no último pagamento, referente ao mês de Maio, foi possível reconhecer uma boa queda  (menos R$ 0,11). Vale destacar ainda que a carteira de VISC11 conta com investimento em renda fixa.

Praticamente 20% do patrimônio do fundo estão na renda fixa, enquanto os outros 80% estão aplicados em shopping centers (dentro desse cálculo já estou subtraindo das aplicações às obrigações do fundo).

Por se tratar de um FII que possui investimentos em diferentes empreendimentos, eu acredito que os cotistas de VISC11 não correm risco de ficarem sem receber distribuições, ou coisa do gênero.

No ‘’mês a mês” VISC11 vem registrando uma rentabilidade de aproximadamente 5,99% ao ano (levando em consideração a rentabilidade média dos últimos 5 meses).

Devido ao investimento em imóveis, VISC11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a VISC11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

A vacância média do fundo é de 6,30%. Ao levantar informações com relação às vendas efetuadas dentro dos shoppings, VISC11 vem registrando alta em comparação aos mesmos períodos de 2018 (em janeiro, fevereiro e março).

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • A vacância de VISC11 esta baixa. Eu dou preferência por FII que tenham vacância abaixo dos 10%, sendo assim, os 6,3% observado no FII é bem interessante.

Pontos Fracos

  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • VISC11 está com o seu valor de mercado acima do seu valor patrimonial (é pouca coisa, mas está). Quando olhamos o valor por cota, é possível identificar uma valorização na casa dos 5%.
  • A média das últimas 5 distribuições do fundo, registraram uma rentabilidade anual de 5,99% para VISC11, rendimento pequeno (em minha opinião).

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de XPLM11 referente ao mês de abril de 2019;

12 – JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

JSRE11 é o decimo segundo FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo conta com uma participação de 2,26% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; Os recursos do Fundo serão aplicados pelo Administrador, segundo política de investimentos definida de forma a proporcionar aos cotistas remuneração superior à Rentabilidade Alvo, inclusive por meio do aumento do valor patrimonial de suas cotas. O Fundo terá por política básica realizar investimentos imobiliários de longo prazo, objetivando, fundamentalmente, auferir: (i) rendimentos oriundos das cotas de outros fundos de investimento imobiliário que venha a adquirir; (ii) ganho de capital nas negociações de cotas de outros fundos de investimento imobiliário de seu patrimônio; e (iii) rendimentos dos CRIs, LCIs e LHs que venha a adquirir.
  • Patrimônio Líquido; R$ 895.479.033,07.
  • Número de cotistas; 23.301.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 110,80.
  • Início do Fundo; 06/06/2011.
  • Gestor;
  • Administrador; Banco J. Safra S.A…
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de JSRE11 referente abril/2019 e do Informe Mensal referente a abril/2019.

JSRE11 possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em;

  • Empreendimentos,
  • Investimentos em cotas de FII,
  • Produtos de renda fixa,
  • Além de CRI e LCI.

JSRE11 é um dos FII com uma das carteiras mais diversificadas desse guia. E não somente de quantidade de ativos, mas sim, de tipos diferentes de ativos.

JSRE11 conta com participação em dois empreendimentos (físicos) Sendo que um deles conta com um peso de aproximadamente 30% do PL do fundo.

O empreendimento de maior participação está localizado em São Paulo enquanto o outro empreendimento está no Rio de Janeiro.

A carteira de FII de JSRE11 possui um peso total de 16,36% do PL. Já a carteira de CRI tem um peso de 4,12%. A carteira de LCI conta com uma participação de 17,24%.

E por fim, pouco mais de 28% do PL está alocado em títulos públicos.

A vacância dos dois empreendimentos é baixa, sendo que a taxa atualmente está em 2%.

Boa parte dos rendimentos provenientes de JSRE11 vem dos aluguéis do fundo, além disso, o fundo conta com bons rendimentos oriundos dos CRI, fundos imobiliários e por último temos as receitas com vendas de ativos.

Por mais que JSRE11 conte com diferentes ativos em sua carteira, boa parte da receita é proveniente dos aluguéis e dos CRI.

JSRE11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 04/2019 R$ 0,58
  • 03/2019 R$ 0,57
  • 02/2019 R$ 0,57
  • 01/2019 R$ 0,57
  • 12/2018 R$ 0,56

Opinião sobre JSRE11

JSRE11 é um fundo bem diferente dos anteriores. Sendo que sua carteira possui investimentos em diferentes tipos de ativos.

O fundo conta com participação em outros tipos de investimentos. Na carteira de JSRE11 encontramos cotas de  fundos imobiliários, CRI e produtos de renda fixa.

Por se tratar de um FII que possui investimentos em diferentes ativos, eu acredito que os cotistas de JSRE11 não correm risco de ficarem sem receber distribuições, ou coisa do gênero.

Vale destacar que no ‘’mês a mês” JSRE11 vem registrando uma rentabilidade de aproximadamente 6,33% ao ano (levando em consideração uma média dos últimos 5 pagamentos).

Por mais que JSRE11 conte com diferentes tipos de ativos em sua carteira, a participação em imóveis (físico) é alta.

Sendo assim, uma eventual volatilidade na cota pode ocorrer (devido à vacância dos empreendimentos, ou relacionado a algum problema com  a gestão, por exemplo).

A manutenção de uma carteira de FII também pode gerar volatilidade por motivos similares.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a JSRE11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • As distribuições de JSRE11 parecem ser bem estáveis, ao menos nos últimos meses (leve oscilação nos últimos 5 meses).
  • O rendimento de JSRE11 não é um dos mais altos, mas o 6,33% ao ano, é algo interessante, ainda mais quando temos uma taxa Selic em 6,5% ao ano.
  • A carteira mais diversificada (com diferentes tipos de ativos)oferece proteção maior.
  • JSRE11 conta com um valor de mercado e patrimonial bem próximo.

Pontos Fracos

  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de JSRE11 referente ao mês de abril de 2019;

13 – TBOF11 – TB Office

TBOF11 é o décimo terceiro FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo conta com uma participação de 2,12% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; Investimento em empreendimentos imobiliários, inicialmente por meio da aquisição o de até 100% do empreendimento comercial Edifício Tower Bridge Corporate. O Fundo poderá, ainda, adquirir outros imóveis comerciais, prontos ou em construção, terrenos, vagas de garagem, outros tipos de imóveis onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais ou direitos relativos a imóveis todos com a finalidade de venda, locação típica ou atípica, arrendamento ou exploração do direito de superfície das unidades comerciais.
  • Patrimônio Líquido; R$ 877.965.048,36.
  • Número de cotistas; 9.340.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 87,36.
  • Início do Fundo; 07/06/2013.
  • Gestor;
  • Administrador BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de TBOF11 referente março/2019.

TBOF11 possui participação de 100% sobre o empreendimento Torre Bridge Corporate, localizado no estado de São Paulo. Diferente do que acontece com boa parte dos fundos que já foram listados, TBOF11 conta com uma concentração elevada de investimento (observando a carteira do mesmo).

Em minha opinião, uma das estratégias mais interessantes é focar na diversificação. Não há necessidade de comprar todos os fundos existentes no mercado, mas, quando focamos os nossos investimentos em fundos que possuem carteiras mais diversificadas, as perdas, ocorrem com menos frequência (ao menos as grandes perdas). Mas, os ganhos, podem demorar mais tempo para acontecer (de certa forma, quando construirmos uma carreira mais diversificada, acabamos abrindo mão de investir com mais “critério”, assim, não será difícil ver fundos com prejuízo na carteira, e do mesmo jeito, será difícil ver um fundo que não esteja rendendo). No final das contas, o resultado do fundo vai ficar dentro de uma “média”. TBOF11 conta com uma vacância de aproximadamente 26%. Essa vacância é bem alta. TBOF11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 0,19
  • 02/2019 R$ 0,19
  • 01/2019 R$ 0,29
  • 12/2018 R$ 0,21
  • 11/2018 R$ 0,20

Opinião sobre TBOF11

TBOF11 é um fundo que possui alta concentração. O fundo conta com investimento em somente um empreendimento. Observando que o empreendimento foco do investimento apresenta no momento, 26% de vacância, considero o FII um tanto quanto perigoso. Vale destacar que no ‘’mês a mês” TBOF11 vem registrando uma rentabilidade “pequena” de aproximadamente 3,16% ao ano.

Devido ao investimento em um único imóvel, TBOF11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições. Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a TBOF11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas salas do empreendimento.

O vencimento de boa parte dos contratos (dos inquilinos) fica para depois de 2021, mais precisamente 72% dos contratos. Quando comparamos a vacância de TBOF11 com outros fundos, principalmente com aqueles que já foram analisados aqui, os 26% de vacância são extremamente altos!

Pontos Fortes;

  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • TBOF11 está registrando valor de mercado pouco inferior ao seu valor patrimonial, coisa próxima dos 9%.

Pontos Fracos

  • TBOF11 Tem uma rentabilidade baixa (3,16% ao ano), quando analisamos estritamente as distribuições mensais referentes aos aluguéis.
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • TBOF11 não conta com uma carteira diversificada, investido tudo em seu único imóvel.
  • TBOF11 está com uma vacância bem alta, na casa dos 26%.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de TBOF11 referente ao mês de março de 2019;

14 – GGRC11 – GGR Covepi Renda.

GGRC11 é o décimo quarto FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo conta com uma participação de 2,05% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; GGRC11 tem como objetivo      a      realização      de    investimentos    em    imóveis    comerciais,   predominantemente   no segmento industrial e logístico.
  • Patrimônio Líquido; R$ 623.337.450,37.
  • Número de cotistas; 26.144.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 116,81.
  • Início do Fundo; 11/01/2017.
  • Gestor; Horus GGR  Gestão  de  Recursos
  • Administrador; CM Capital     Markets     DTVM
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de GGRC11 referente fevereiro/2019 e do Informe Mensal referente a abril/2019.

GGRC11 é um fundo com o foco no investimento em galpões logísticos e empreendimentos industriais. Sendo que esses empreendimentos estão localizados em 7 diferentes estados brasileiros.

O FII possui uma carteira bem diversificada, contando com a participação em mais de 13 empreendimentos diferentes.

Ao analisar todos os fundos até o momento, acredito que GGRC11 seja aquele com maior diversificação, tanto em quantidade de empreendimentos quanto em investimentos em diferentes estados.

Vale destacar que o peso de tais participações (dos empreendimentos que fazem parte da carteira de GGRC11) chega aos 69% da carteira.

O restante fica por conta de investimentos em produtos de renda fixa.

Além de contar com uma boa diversificação, o fundo ainda conta com um ótimo caixa, quem sabe, novos investimentos podem ser feitos?

Os empreendimentos que fazem parte da carteira de GGRC11 ficam localizados entre 7 estados no Brasil, eles são; São Paulo, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Minas Gerais, Goiás, Mato Grosso, e Paraíba.

Ao analisar o peso que cada região, podemos ver que a região Sul é aquela com o maior peso, sendo que a carteira conta com uma participação de 43% em tal região.

Depois temos a região Sudeste com 25%, 25% o Centro-Oeste e por fim com 8% a região Nordeste.

GGRC11 também é um fundo que possui boa liquidez no mercado. Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 02/2019 R$ 0,83
  • 01/2019 R$ 0,88
  • 12/2018 R$ 1,08
  • 11/2018 R$ 1,08
  • 10/2018 R$ 1,04

Opinião sobre GGRC11

GGRC11 é um fundo que vem registrando queda em seus rendimentos, mas ao analisar os últimos 5 pagamentos e seu valor de mercado, a rentabilidade continua boa.

O rendimento médio dentro de um ano é de 8,8%! Uma ótima rentabilidade.

Vale destacar novamente que os pagamentos parecem estar em queda!

Além de contar com a redução nos pagamentos, GGRC11 vem se mostrando um tanto quanto volátil em seus pagamentos.

Desse modo o investidor pode ter algumas surpresas com os pagamentos mensais.

Como vimos anteriormente, GGRC11 investe predominantemente em galpões logísticos e empreendimentos industriais, mas ainda sim, conta com pouco mais de 31% de seu PL aplicados em produtos de renda fixa.

Devido ao investimento em imóveis, GGRC11 é um fundo que pode oferecer mais volatilidade aos seus cotistas, tanto no valor de mercado quanto em suas distribuições.

Por outro lado, o investimento direto em propriedades, pode assegurar a GGRC11 a possibilidade de registrar valorização em seu patrimônio, ou quem sabe, até lucro com vendas de seus imóveis.

GGRC11 não conta com vacância, sendo que todos os contratos firmados juntos aos inquilinos são atípicos.

Pontos Fortes;

  • Diversificação
  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • GGRC11 não possui vacância!
  • Até o presente momento GGRC11 conta com uma ótima rentabilidade, de aproximadamente 8,8% ao ano (contando a média dos últimos 5 pagamentos).

Pontos Fracos

  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • GGRC11 conta com uma valorização substancial da cota no mercado (em comparação ao mesmo valor da cota patrimonial). GGRC11 é negociado a pouco mais de R$ 132,00 a cota, sendo que o seu valor patrimonial está em R$ 116,81.

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de GGRC11 referente ao mês de fevereiro de 2019;

15 – PQDP11 – Grand Plaza Shopping.

PQDP11 é o décimo quinto FII do índice IFIX (listagem referente a fevereiro de 2019).

O fundo conta com uma participação de 1,87% no índice. Segue alguns dados sobre o fundo;

  • Objetivo do fundo; Exploração de sua participação correspondente a 15% do Shopping Parque D. Pedro, proveniente da cisão parcial do FII SHOPPING PARQUE D.PEDRO, mediante alocação de todas as áreas locáveis que compõem o empreendimento detidas pelo fundo, podendo, inclusive, vendê-las. O fundo poderá adquirir cotas de emissão do Fundo original.
  • Patrimônio Líquido; R$ 701.482.486,59.
  • Número de cotistas; 3.754.
  • Valor patrimonial da cota: R$ 2.941,51.
  • Início do Fundo; 19/06/2009.
  • Gestor;
  • Administrador BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.DTVM.
  • Informações retiradas do Relatório Gerencial de PQDP11 referente março/2019.

PQDP11 possui participação em um só empreendimento, o Shopping Center Parque D. Pedro, localizado no estado de São Paulo, mais especificamente na cidade de Campinas.

Por mais que PQDP11 não conte com características semelhantes à boa parte dos fundos analisados aqui, o mesmo vem apresentando números interessantes.

PQDP11 conta com uma vacância bem próxima dos 5%! Ou seja, o empreendimento tem uma baixa vacância.

Em comparação direta ao ano passado (2018), PQDP11 vem apresentando números de vendas semelhantes.

A expectativa quando vamos investir em um FII é que o negócio sempre melhore, porém, no caso de PQDP11 não houve “melhoras”.

Com relação ao fluxo de veículos, o fundo vem mostrando leve queda. Querendo ou não, boa parte dos clientes dos shoppings acaba se deslocando até o empreendimento através de carros.

Ao constatar uma redução na quantidade de veículos, temos um número que pode indicar uma eventual queda na circulação de pessoas, algo que pode provocar queda nas vendas.

Mas ao continuar a análise nos deparamos com o NOI (Net Operation Income). O NOI mostra que nos dois primeiros meses do ano, o fundo registrou aumento nas receitas operacionais.

Portanto, eu acredito que no momento, não há dados que possam nos “assustar” aqui. Na verdade a redução do fluxo de veículos pode ser algo pontual, simplesmente.

Segue os valores referentes às últimas distribuições;

  • 03/2019 R$ 14,91
  • 02/2019 R$ 12,81
  • 01/2019 R$ 14,84
  • 12/2018 R$ 15,63
  • 11/2018 R$ 15,02

Somando esses pagamentos e dividindo por 5, a média das distribuições de PQDP11 ficou em R$ 14,64.

Levando em consideração o atual valor da cota, PQDP11 conta com uma rentabilidade de 5,75% ao ano.

Opinião sobre PQDP11

Por mais que PQDP11 não tenha uma carteira tão diversificada, o fundo apresenta bons números.

Ao analisar os dados referentes ao fluxo de veículos, vendas no shopping e retorno operacional do fundo, eu identifiquei uma “estagnação” nas vendas, queda no fluxo de veículos e aumento no retorno operacional do fundo.

Fica uma preocupação com relação à redução do fluxo de veículos, e com a estagnação das vendas, mas com as receitas operacionais em alta, eu acredito que tais indicadores, em um futuro próximo, podem até melhorar, mas ainda sim, tudo isso é uma incógnita.

Ao analisar o gráfico de PQDP11, podemos ver que o fundo vem registrando nesses 10 anos uma excelente valorização. O FII praticamente aumentou o seu valor de mercado em 2 vezes e meia!

Vale destacar que ao longo desses 10 anos, o fundo pode ter registrando movimentações que influenciaram em seu valor  patrimonial, fato que pode responder tal elevação em seu valor de mercado.

A vacância próxima dos 5% é um bom dado, porém, não é algo muito interessante. ABCP11, outro fundo analisado aqui, vem registrando, atualmente, vacância próxima de 1%, por exemplo.

PQDP11 é um fundo que conta com uma leve valorização das suas cotas no mercado (comparado ao valor patrimonial). Essa valorização fica na casa dos 4%. Algo que não é tão relevante.

Os últimos pagamentos de ABCP11 vêm registrando uma rentabilidade de pouco menos de 0,47% ao mês, ou algo próximo dos 5,75% ao ano. Em comparação a outros FII, essa rentabilidade não é das melhores.

Pontos Fortes;

  • Liquidez
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer valorização no médio e longo prazo.
  • PQDP11 vem apresentando uma valorização consistente desde o seu início (lá em 2009).
  • PQDP11 vem registrando vacância próxima dos 5%, uma boa taxa.

Pontos Fracos

  • PQDP11 Tem uma rentabilidade baixa, quando analisamos estritamente as distribuições mensais referentes aos aluguéis.
  • O investimento em fundos que investem diretamente em imóveis pode oferecer riscos maiores.
  • PQDP11 não conta com diversificação, por isso, eventuais perdas relacionadas ao seu único imóvel, pode gerar perdas grandes e concentradas aos seus cotistas.
  • PQDP11 conta com um valor de mercado extremamente alto. (Boa parte dos investidores, não gostariam de investir, “no mínimo” mais R$ 3.054,00 para conseguir adquirir uma posição em um FII).

Segue imagens retiradas do relatório gerencial de PQDP11 referente ao mês de março de 2019;

Análises;

Após realizar todo o trabalho de listar esses primeiros 15 fundos listados na carteira do índice de fundos imobiliários, IFIX, eu vejo que existem bons fundos na carteira.

Na verdade, dentre os 15 fundos poderia facilmente listar 11 fundos que contém características que me agradam.

Dentre esses fundos estão;

  • KNCR11
  • KNRI11
  • BRCR11
  • KNIP11
  • HGBS11
  • HGLG11
  • HGRE11
  • XPML11
  • VISC11
  • JSRE11
  • GGRC11

Os 11 fundos listados possuem algumas características em comum. Dentre elas podemos destacar as carteiras bem diversificadas.

Em grande parte, a diversificação ocorre tanto na questão de tipos de investimentos, como nos ativos que compõem o investimento foco do ativo.

Por exemplo, temos XPML11 que possui ¼ do patrimônio investido em produtos de renda fixa e ainda conta com participação em 7 shoppings centres (que seria o ativo foco do fundo).  Sendo que isso acaba acontecendo com mais fundos.

Então, eu chego a seguinte conclusão. Fundos diversificados podem nos oferecer maior proteção contra eventuais quedas do mercado.

Porém, o fato negativo da diversificação é que, nem sempre, o fundo vai conseguir um bom resultado, ou um destaque maior.

Esse ponto negativo está relacionado na própria diversificação da carteira.

Do mesmo  jeito que podemos acertar em um bom empreendimento, o gestor do fundo pode ter o “azar” de investir em algo “ruim”, e assim, a rentabilidade que poderia ser alta, agora se tornará menor, uma vez que os bons ativos vão “compensar “ o desempenho ruim de outros.

Vale destacar ainda que os 11 fundos listados tem o foco em diferentes tipos de empreendimentos e ativos (CRI ou imóveis físicos).

Portanto, o interessante aqui, é construir uma carteira com investimento em diferentes fundos para conseguir capturar as oportunidades de cada segmento.

Agora que já identifiquei os fundos mais interessantes, dentre os 15, vamos listar aqueles que podem ser considerados, os melhores;

O primeiro em minha opinião seria KNIP11. O fundo se encontra como o quinto principal FII do IFIX.

O que mais me agrada no FII são os seguintes pontos;

  • Baixa volatilidade
  • Foco no investimento em CRI que tenham o IPCA como rendimento (fato que traz proteção contra inflação).
  • Rendimentos até o presente momento interessantes (rentabilidade anual próxima dos 7,2%)
  • Diferença entre o valor patrimonial e de mercado baixa (pouco menos de R$ 3,00, com o valor de mercado mais valorizado)
  • Boa diversificação de CRI em carteira, aproximadamente 28 títulos, sendo que nenhum conta com um peso superior aos 10%, boa pulverização.
  • KNIP11 conta com boa liquidez no mercado também.

Todos os detalhes citados qualificam KNIP11 como (em minha opinião) a melhor alternativa dentre os 15 FII do guia.

Depois, em segundo lugar colocaria KNCR11. O fundo traz características muito semelhantes a KNIP11, porém, o foco da carteira do fundo está concentrado em CRI que possuem rendimento atrelado ao DI.

Excluindo essa diferença, KNCR11 ainda possui uma carteira bem mais diversificada, registrando mais de 40 CRI no portfólio.

Sendo que a diferença do valor patrimonial para o valor de mercado é diferente.

Ao invés de valorização no valor do mercado, KNCR11 conta com um desconto patrimonial em seu preço de mercado (valor de mercado R$ 103,86; valor patrimonial R$ 104,62).

Porém, a rentabilidade e KNCR11 está em 6,39% ao ano, aproximadamente. Nível inferior ao registrado em KNIP11 (ao menos dentro dos últimos 5 meses).

Em terceiro lugar poderia colocar JSRE11. O fundo referente o banco Safra possui uma ótima diversificação tendo investimentos em CRI, fundos imobiliários e até em propriedades.

JSRE11 vem sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial, sendo que sua rentabilidade está próxima dos 6,30% ao ano (ao analisar a média dos últimos 5 meses).

Depois, posso citar ainda BRCR11. O fundo da instituição financeira BTG Pactual possui rentabilidade próxima dos 5,10% ao ano, rentabilidade pequena, mas, o interessante do fundo fica por conta dos ganhos que ocorrem por meio das vendas das propriedades que estão na carteira do FII.

Essas operações podem levantar bastante à rentabilidade do FII. Sendo que no atual momento, BRCR11 vem mantendo um valor patrimonial superior ao seu valor de mercado.

Depois desses 4 fundos, os demais 7 FII poderiam ser mencionados. Os demais FII tem características similares, uma vez que, praticamente todos contam com boa diversificação, rentabilidades semelhantes, mas nem todos possuem uma relação próxima entre o valor patrimonial e de mercado.

Outro detalhe que me atrai mais aos 4 fundos mencionados do que aos demais está baseado na estabilidade do desempenho de tais fundos.

Seria ótimo investir em FII que possam oferecer boa rentabilidade (acima dos 6% ao ano, por exemplo) e contarem com evolução em suas distribuições, mas isso é algo bem difícil de conseguir.

Enfim, os fundos aqui destacados (os 4) me agradaram mais, ao menos, por enquanto.

Vale destacar o seguinte; Não é porque os demais 7 fundos não fazem parte da lista principal, que os mesmo não seriam alvo de meu investimento.

Na verdade eles até podem ser, porém, se fosse para restringir ao número menor de fundos, os 4 mencionados aqui, me interessam mais. Em minha análise, os 4 fundos destaques seriam; em ordem;

  • KNIP11 (5º fundo do IFIX)
  • KNCR11 (1º fundo do IFIX)
  • JSRE11 (12º fundo do IFIX)
  • BRCR11 (4º fundo do IFIX)

Destacando mais três fundos

Após realizar a revisão da obra, constatei que outros três fundos possuem dados interessantes, e poderia fazer parte de um “grupo de espera” ou de uma espécie de “time reserva”.

O que me chamou mais atenção desses fundos em contrapartida aos demais que sobraram, (os outros 7 fundos) são os valores de suas distribuições, e alguns outros dados, como vacância, ou o tipo de contrato que os mesmos possuem junto aos seus inquilinos.

Esses fundos, em ordem são;

  • XPML11 (10º fundo do IFIX)
  • GGRC11 (14º fundo do IFIX)
  • HGLG11 (8º fundo do IFIX)

XPML11 é o primeiro dessa lista devido a sua rentabilidade alta nos últimos 5 meses, além disso, temos bons dados a respeito de sua vacância e sobre o seu valor de mercado e patrimonial.

A diferença entre o valor de mercado e patrimonial é baixa, e valor da cota no mercado é mais atraente, estando próximo dos R$ 107,00.

GGRC11 por sua vez possuem contratos atípicos firmados com seus inquilinos e boa rentabilidade (rentabilidade apresentada nos últimos 5 meses).

A diferença entre o valor de mercado e patrimonial é alta, sugerindo alta valorização das cotas. Mas ainda sim, eu acredito que o fundo vem mostrando certos dados interessantes.

E por últimos temos HGLG11, outro fundo que possui maior foco em shopping centers. No caso de HGLG11 o mesmo apresenta rentabilidade próxima dos 6% ao ano, mas está registrando vacância um pouco mais alta do que XPML11, por exemplo, além disso, a diferença entre o valor patrimonial e de mercado, é relativamente alta. Por isso, o FII acabou ficando por últimos, nessa lista de “reservas”.

Lembrando que todos os fundos (os 15 FII listados) possuem bons dados. Mas, ao colocar minhas análises em prática, eu considero que existem 11 fundos mais interessantes, e posteriormente um grupo de 4 fundos que seriam o meu foco, e outros 3 fundos que estariam como meus “reservas”.

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