LCI e Fundos Imobiliários.

Reciclando! Estava conferindo as minhas matérias antigas, quando escrevia para um pequeno jornal local, e encontrei um texto sobre LCI e Fundos imobiliários.

Resolvi escrever sobre outra coisa. Diferente das outras matérias sobre FII. Não vou escrever sobre rendimentos, valor da cota, desconto patrimonial, etc.. (mentira! Lá no final tem algo…).

Vou colocar aqui, um pouco das minhas ideias, e do meu pensamento sobre o mercado. Enfim, espero que o leitor goste!

Reciclando.

Ao comentar sobre FII e LCI (na antiga matéria), comecei a fazer uma breve analise sobre cada um dos meus investimentos. Essa matéria foi para o jornal, e publicada no meu blog em fevereiro de 2015! Faz um tempinho…

No inicio de 2015 estávamos surfando no pessimismo sobre a economia brasileira, e a política, de modo em geral. A Selic estava em processo de alta, e a inflação, estava pegando fogo! O dragão estava solto!

Nesse momento não fazia muito sentido investir em fundos imobiliários. O leitor até pode me pergunta, mas por quê? Eles são líquidos de IR, e pagam mensalmente! Por que não investir?

Mas e o risco? O Brasil estava tendo seu rating cortado, e caindo de nível, se tornando um país de capital especulativo. A inflação estava pegando embalo para terminar o ano acima dos 10%, o CDI (juntamente com a Selic) estava subindo. Sem mencionar que não existe FGC para FII.

Assim, fica difícil! Se o investidor quer alguma exposição em imóveis, poderia facilmente adquirir uma LCI, isenta de IR, com vencimento em 1 ano ou mais, protegida pelo FGC, e dependendo do banco, poderia contar com rendimento de uns 90% do CDI, ou seja, rendimento superior a 1% ao mês.

Contando, com a perspectiva que o IPCA estava subindo, e o juro futuro estava subindo também, naquele cenário, o CDI poderia parar nas alturas, levando o rendimento da LCI junto.

E agora?

Mas e hoje? Acredito que o movimento é contrario. Estamos saindo da LCI e comprando FII. Em minha opinião, vejo o FII como uma espécie de prefixado, com risco. O inquilino sai, ou a CRI deixa de pagar os rendimentos, e os cotistas ficam em apuros.

Mas no momento, em que o juro futuro já se encontra próximo dos 11%. A tendência é que a grande maioria das LCI (que são indexadas ao CDI) sofram uma redução no rendimento.

A Selic já caiu 0,25%. Não é muita coisa, realmente. Mas eu penso que é o inicio de um processo, onde estaremos convivendo com uma inflação dentro da meta, 4,5%.

Ainda existem diversos FII com rendimentos próximos do 1% ao mês.  Confesso que não tantos quantos tínhamos no inicio desse ano (2016). Muitos fundos subiram pra lá dos 20%, passando inclusive dos 30%! Sem contar os rendimentos!

Saindo próximo dos 1300 pontos, para quase 1900. Uma alta expressiva do índice IFIX. No geral existem cotas bem valorizadas, que provavelmente vão se estabilizar e cair um pouco, fazendo uma breve correção.

A verdade mesmo, é que não consigo prever o futuro. Ainda não sou vidente. Mas tenho minhas expectativas, e tento basear elas em fatos concretos, e que fazem sentido.

Existem outros fundos que se valorizaram, pouco, e, a meu ver, poderiam ter mais algo para subir.

Temos os fundos que estão com problemas. Principalmente relacionada aos inquilinos, e vacância.

Fundos…

TRXL11, SPTW11, XTED11, são bons exemplo de fundos que caíram bastante influenciados pela saída de inquilinos, ou redução dos valores de aluguel, e consequentemente a queda nos rendimentos.

Dos três o XTED11 ainda é o mais emblemático, uma vez que o mesmo deixou de distribui aos seus cotistas. Fazendo com que a cota chegasse aos R$: 22,00, sendo que a mesma possui o valor patrimonial superior aos R$: 60,00.

Agora entra aquela esperança, ou pensamento especulativo. Se no mesmo ano XTED11 chegou a ser negociado próximo dos R$: 40,00, quem sabe, alugando o imóvel, ou até mesmo vendendo a propriedade, eu poderia ter um bom lucro (aproveitando a valorização que tal fato ocasionaria).

A gestora do fundo trabalha para que a vacância seja eliminada, e isso pode vir acontecer. Caso haja novos inquilinos, e os rendimentos se normalizem novamente, seria natura ver a cota que está sendo negociada próxima dos R$: 20,00 voltar ao patamar anterior.

Esse movimento com outros fundos que estão sofrendo com a vacância poderia trazer mais uma onda de valorização ao IFIX.

Mas tudo isso são analises que eu faço sobre o mercado, e minhas perspectivas. Poderia até dizer que sou meio suspeito em escrever essas coisas, uma vez que acho os FII um ótimo investimento, e estava investido mesmo quando a LCI parecia a melhor opção.

Todas as informações foram retiradas no site da BM&F Bovespa.

Tenho contribuído com matérias para o site EuQueroInvestir!, uma dessas matérias é referente Fundos Imobiliário, com analises, demonstrações, e explicações em geral!

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Investir em Fundos Imobiliários ou qualquer tipo de investimento envolve riscos e possíveis perdas. Rendimento passado não é garantia de rendimento futuro. Invista com consciência.