Um dos maiores fundos imobiliários da bolsa, hoje, está derretendo a cada dia mais. O que está acontecendo com DEVA11?

Problemas começaram em Fevereiro de 2023

No mês de fevereiro, DEVA11 reconheceu por meio de seu relatório gerencial, que as CRIs do Circuito das Compras e Carvalho Hosken ficaram inadimplentes. 

O peso das 3 CRIs na carteira do fundo, era de 5,72% do patrimônio líquido. Portanto, neste primeiro momento houve uma redução considerável dos recebimentos.

Em março a situação piorou

Com a situação isolada em 3 CRIs, o mês de março chegou e a situação piorou de vez. Agora, o fundo perdeu parte considerável da renda. 

Nesse sentido, o relatório gerencial já apresentava alguns acordos relacionados à carência para os pagamentos de alguns CRIs. 

Sendo assim, em março, 29,3% do PL do fundo estava inadimplente. Já 16,64% do PL de DEVA11, estava com carência de pagamentos. Portanto, neste momento, o fundo tinha somente 54,06% do seu PL adimplente.

E hoje, como está DEVA11?

Se a situação em março de 2023 já era ruim, agora em agosto de 2024, as coisas se tornaram mais dramáticas. Apenas 34,2% do fundo está adimplente, enquanto 57,6% está em carência de pagamento e 8,2% está inadimplente.

A única coisa boa, é que a inadimplência diminuiu, e hoje, existem mais acordos para pagamento (carência). 

Contudo houve um crescimento substancial nesses acordos e menos da metade do PL do fundo está conseguindo manter os pagamentos.

Quais são as projeções para DEVA11?

Com um tom pessimista, não há como imaginar que o fundo conseguirá recuperar grande parte dos CRIs inadimplentes.

Ou seja, se acontecer alguma recuperação ela será parcial. Considerando este cenário, investir em DEVA11 não parece ser uma boa ideia. Mesmo que o investidor esteja interessado em especular, o risco é muito grande.

Se eu já tenho cotas, devo vender?

Tudo depende da estratégia do investidor. Por exemplo, se o investidor alocou todos os recursos em DEVA11, ou possui um percentual grande no fundo, seria interessante sair do fundo, para evitar perdas ainda maiores.

Caso o investidor tenha uma carteira diversificada, com um percentual pequeno do patrimônio alocado em DEVA11, o investidor pode avaliar com mais cuidado. 

Dependendo, há como permanecer com as cotas e especular, na expectativa de recuperar parte da desvalorização. Mas em qualquer situação, não acredito que comprar mais cotas seja algo prudente.

Resumo

DEVA11, não é o único FII com problemas. Diversos fundos que tinham investimentos nas CRIs do Circuito de Compras e do Gramados Parks, registraram problemas. Dentre esses FIIs temos: HCTR11, VSLH11 e TORD11.

Nesse sentido, as perdas desses 3 fundos, somente em 2024 estão em: 26.21%, 20,29% e 55,56% respectivamente.

Sob esse contexto, DEVA11 derreteu 20,85% somente em 2024.

Embora as perdas com esses FIIs sejam assustadoras, o mercado de FII é interessante e merece atenção do investidor. 

Destacando, que uma carteira bem construída e diversificada pode minimizar eventuais perdas, mesmo se tais perdas forem equivalentes àquelas apresentadas por DEVA11.