Administrado pelo BTG Pactual, o fundo imobiliário RBRF11 é um dos maiores fundos de fundos da bolsa, tendo um valor de mercado de aproximadamente R$ 937 milhões. 

Assim, sendo criado em setembro de 2017, RBRF11 possui uma carteira bem diversificada e pulverizada em diferentes segmentos do mercado imobiliário. Confira mais detalhes sobre o FOF a seguir:

Desempenho de RBRF11

Em 2024, como muitos outros fundos imobiliários, RBRF11 não vem conseguindo entregar boa performance.

Desde o início do ano, até o momento, a cota de RBRF11 perdeu mais de 16% do seu valor de mercado. 

Quando ampliamos essa análise para os últimos 5 anos, temos uma performance ainda pior. O FII está registrando perdas superiores aos 35%.

Para ajudar nesta análise e contextualizar, no final de 2019 (5 anos atrás), o Brasil vivia um bom momento econômico, terminado aquele ano com uma Selic em 5%. 

No entanto, no começo de 2020, surgiu a pandemia da COVID-19 e com isso, o mercado mundial sofreu muito. Então, desde a pandemia, a cota de RBRF11 não conseguiu se recuperar aos níveis anteriores. 

Rendimentos

Se por um lado temos um desempenho negativo com relação ao valor das cotas no mercado, do outro, ainda há os proventos oriundos de RBRF11.

Neste quesito, o FII vem conseguindo entregar uma performance um pouco melhor. Em 2024, a distribuição mensal tem ficado na casa dos R$ 0,055 por cota.

Sendo que no mês de julho, houve uma distribuição maior, quando o FII pagou R$ 0,0682 por cota. 

Agora, ao analisar as distribuições pagas nos últimos 5 anos, temos um total de: 

• R$ 0,794 por cota em 2020; 
• R$ 0,745 por cota em 2021; 
• R$ 0,74 por cota em 2022;
• E R$ 0,724 por cota em 2023;

Ou seja, podemos perceber que a distribuição também vem derretendo ao longo dos últimos anos. 

Assim, faltando praticamente 2 meses para o final de 2024, o total distribuído por RBRF11 neste ano está em R$ 0,5632 por cota. Portanto, é bem provável que neste ano, os proventos registrem mais uma queda. 

Carteira de RBRF11

Por ser um fundo de fundo, RBRF11 conta com uma carteira bem diversificada, tendo o patrimônio aplicado em diversos ativos: Então, dentre os investimentos existentes no portfólio de RBRF11 existem:

• 65,1% do patrimônio alocado em ativos de “tijolo”;
• 16,6% do PL em papéis relacionados ao crédito;
• 4,2% investidos em ativos em desenvolvimento;
• E 14% do patrimônio em forma de caixa.

Assim, neste primeiro momento, podemos identificar que RBRF11 possui muito dinheiro em caixa. Fato que pode ser interessante, já que a gestão do fundo tem recursos para capturar boas oportunidades de investimentos. 

Mas, com tanto dinheiro parado, o fundo também deixa de fazer mais renda através do investimento imobiliário. Contudo, devido a boa rentabilidade da Selic, talvez essa posição no caixa seja benéfica. 

Olhando novamente para a carteira do FOF, mais de 65% do patrimônio está alocado em FIIs de tijolo e investimentos similares. Dentre os FIIs que estão na carteira de RBRF11 temos: HGPO11, TEEP11, RBRL11, dentre outros. 

O FOF também possui investimentos no Shopping Eldorado (9,3% do PL) e no Shopping Plaza Sul (2,7% do PL). 

Destacando que nenhum dos ativos, ocupa mais de 10% do PL de RBRF11. O investimento com maior peso é HGPO11, com 9,9%.

Sobre o investimento em papéis de crédito, a gestora de RBRF11 dá preferência por CRIs “Middle e High Grade”, estruturadas pela própria equipe da RBR Asset Management. 

Valor Patrimonial e de Mercado

Segundo o relatório gerencial de agosto, RBRF11 possui um valor patrimonial por cota de R$ 8,68. 

Já o valor de mercado da cota está em R$ 6,79. Portanto, existe um desconto patrimonial de 21,77%. É um grande desconto. 

Só por curiosidade, em comparação a dezembro de 2019, o valor patrimonial do FOF era de R$ 111,18, enquanto a cota era negociada próxima dos R$ 120,00. Portanto, ao invés de desconto, havia uma valorização.  

Conclusão

Apesar da péssima performance das cotas de RBRF11 no mercado, o FII ainda aparenta ser uma opção interessante de investimento. Principalmente, devido a sua carteira diversificada e a gestão profissional do FII. 

Ao comparar RBRF11 com outros FOFs, como BCIA11, HFOF11, BPFF11 e  KFOF11, todos estão se desvalorizando. Atualmente esses FIIs estão perdendo respectivamente: 12,22%, 19,32%, 11,04% e 22,34%, somente neste ano. 

Nesse sentido, a queda da inflação, seguida do corte dos juros, podem influenciar na melhora do mercado de FIIs. 

Mas, se o cenário permanecer como está, os FOFs possivelmente continuarão a derreter na bolsa de valores.