Para analisar um fundo de fundo, o investidor precisa conhecer um pouco mais dos FIIs que compõem a carteira do FOF.

Assim, neste primeiro artigo vamos conhecer melhor os 2 fundos com maior posição dentro da carteira de HFOF11. Na segunda parte vamos conhecer os outros 3 fundos. Acompanhe.

Carteira HFOF11 de setembro/2025

Ao conferir a carteira de HFOF11 segundo o relatório gerencial de setembro de 2025, identificamos que os 5 fundos com maior posição são os seguintes:

• HLOG11 – 13,8% do PL;
• TVRI11 – 9,8% do PL;
• HREC11 – 9,5% do PL;
• HGBS11 – 8,9% do PL;
• HAAA11 – 8,3% do PL;

Juntos, os 5 fundos concentram mais de 50% do PL de HFOF11. Dentre todas as carteiras de FOFs já analisadas, HFOF11 possui uma das mais concentradas. Desse modo, vamos avaliar melhor esses 5 fundos e avaliar se esses fundos imobiliários são bons.

HLOG11

Tendo maior posição dentro do portfólio de HFOF11, HLOG11 é um fundo que investe predominantemente em imóveis logísticos. Assim, o FII é administrado e gerido pela Hedge Investments.

Ao conferir o último relatório gerencial de HLOG11, constatamos que o FII possui em sua carteira, participação em 3 empreendimentos logísticos. Dessa maneira, podemos dizer que o fundo não é tão diversificado quanto outros FIIs. Sendo que o valor patrimonial do fundo está próximo da casa dos R$ 470 milhões. Ou seja, não é um FII tão relevante na bolsa. Há vários outros fundos logísticos com valor patrimonial superior a R$ 1 bilhão, por exemplo.

Considerando esses aspectos relacionados à dimensão do fundo e sua composição, vejo que HFOF11 está aplicando boa parte de seus recursos em um FII “pequeno” que não é muito diversificado.

Ao menos, os empreendimentos que fazem parte da carteira de HLOG11 possuem vários inquilinos. Portanto, os galpões possuem vários locatários diferentes, fato que traz um pouco mais de diversificação e proteção aos investidores.

Sobre vacância física, HLOG11 não possui mais espaços vagos, estando 100% ocupado. Fato extremamente positivo para o FII e todos os seus cotistas.

Performance

Sobre a performance do FII, o mesmo está valorizando 18,71% em 2025, enquanto nos últimos 5 anos a rentabilidade está em 11,93%. Nesta performance não estamos contando os proventos distribuídos.

Então, apesar da concentração que o fundo possui, a sua performance é muito boa em 2025 e nos últimos anos. Não há dúvidas que apesar dos pesares, o HLOG11 está indo muito bem no mercado e na carteira de HFOF11.

Dividend Yield

Referente aos proventos, HLOG11 vem entregando um dividend yield de 7,99% ao ano nos últimos 12 meses (considerando como base um valor da cota de R$ 9,01).

Ao analisar a evolução dos proventos, identificamos uma queda da ordem de 32% de 2020 até 2024. Nesse sentido, concluímos que HLOG11 enfrenta grandes riscos associados a sua renda proveniente dos seus imóveis. Normalmente fundos que investem em propriedades físicas costumam ter mais consistência em repassar aumento aos seus inquilinos e consequentemente, aos seus cotistas. Contudo, no caso de HLOG11 esse “padrão” não está se repetindo.

Contudo, ao observar as distribuições de 2025, há grandes chances do fundo conseguir entregar um resultado superior, superando os proventos de 2020, 2021, 2022 e 2023. Vamos continuar acompanhando para reconhecer se isso realmente ocorrerá.

Valor Patrimonial

O valor patrimonial de HLOG11 está próximo dos R$ 470 milhões, enquanto o valor de mercado atual está em R$ 383 milhões. Ou seja, há um desconto patrimonial próximo dos 19%.

Alavancagem

Ao procurar por indícios de alavancagem, encontramos uma operação de crédito de R$ 154 milhões ou equivalente a quase 25% do PL do fundo. Em minha opinião, essa alavancagem é muito alta.

Conclusão

Por ter um patrimônio inferior a R$ 500 milhões, considero HLOG11 um fundo pequeno/médio. Assim, dentre os pontos positivos podemos destacar a vacância física zero, diversificação de inquilinos e a boa performance na bolsa. Valorização superior a 18% em 2025 e acima dos 11% nos últimos 5 anos, não é para muitos fundos.

Porém do lado negativo temos alguns pontos importantes, como a queda dos proventos em 2024, concentração em poucos empreendimentos, rentabilidade baixa, inferior a 8% (em um momento onde a Selic está em 15%).

Em paralelo a isso, vale mencionar o desconto patrimonial de 18%. Para que haja um desconto tão relevante o fundo pode estar muito “valorizado” com relação ao seu preço patrimonial, ou “esnobado” pelo mercado, devido ao seu yield. De qualquer forma, o desconto patrimonial é grande e precisa ser melhor avaliado.

TVRI11

A segunda maior posição dentro da carteira de HFOF11 é ocupada pelo fundo TVRI11, FII administrado pela BEM DTVM LTDA e gerido pela TIVIO CAPITAL DTVM S.A.

Ao conferir o último relatório gerencial de TVRI11, constatamos que o FII possui em sua carteira repleta de empreendimentos, ou melhor, agências do Banco do Brasil. Dessa maneira, podemos dizer que diferente de HLOG11 que possui diversos inquilinos, mas poucos empreendimentos, TVIR11 possui somente um inquilino, mas com vários imóveis.

Sendo que o valor patrimonial do fundo está próximo da casa dos R$ 1,65 bilhão. Desse modo, TVIR11 é um fundo muito maior que HLOG11, sendo mais relevante no mercado. Inclusive dentro do IFIX, o FII possui um peso de 1,077%.

Considerando esses aspectos relacionados à dimensão do fundo e sua composição, vejo que TVIR11 está muito concentrado e dependente do Banco do Brasil. Contudo, é fato que o fundo é maior e possui mais ativos em sua carteira.  

Performance

Sobre a performance do FII, o mesmo está valorizando 7,12% em 2025, enquanto nos últimos 5 anos a rentabilidade está em 5,92%. Nesta performance não estamos contando os proventos distribuídos.

Então, apesar da concentração que o fundo possui em somente um inquilino, a sua performance é muito boa em 2025 e nos últimos anos. Não há dúvidas que apesar dos pesares, o TVRI11 está indo muito bem no mercado e na carteira de HFOF11.

Dividend Yield

Referente aos proventos, TVRI11 vem entregando um dividend yield de 13,1% ao ano nos últimos 12 meses (considerando como base um valor da cota de R$ 93,66).

Ao analisar a evolução dos proventos, identificamos certa evolução de 2017 até 2020, Porém, de 2020 até 2024, os proventos se tornaram mais voláteis.

Contudo, para 2025, TVRI11 tem grandes chances de entregar rendimentos superiores em comparação aos anos anteriores.

Valor Patrimonial

O valor patrimonial de TVRI11 está próximo dos R$ 1,65 bilhão, enquanto o valor de mercado atual está em R$ 1,49 bilhão. Ou seja, há um desconto patrimonial próximo dos 10%. Comparado a HLOG11, TVRI11 possui um desconto bem menor.

Alavancagem

Ao procurar por indícios de alavancagem, não encontramos informações relevantes associadas a TVRI11.

Conclusão

Diferente de HLOG11, TVRI11 possui um valor patrimonial superior a R$ 1,6 bilhão, nesse sentido, o FII pode ser considerado grande.

Assim, além da dimensão do FII, outras características positivas de TVRI11 estão vinculadas a carteira repleta de empreendimentos, alto yield, valorização da cota em 2025 e nos últimos 5 anos e desconto patrimonial ok (bem mais equilibrado do que os 19% de HLOG11).

Mas, como tudo na vida, TVRI11 também possui seus pontos fracos, sendo que um dos mais pertinentes está relacionado ao seu único cliente, o Banco do Brasil. Nesse sentido, o fundo e seus cotistas dependem muito da boa relação do FII com a instituição financeira.

Então, ao considerar todos os pontos supracitados, vejo TVRI11 como um bom investimento para HFOF11, uma vez que os pontos positivos são fortes e conseguem ser mais relevantes que o “defeito” associado ao único inquilino, o Banco do Brasil.

Atenção: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não representa, em hipótese alguma, recomendação de investimento. Caso o leitor decida investir em qualquer ativo citado — ou não —, o fará por sua conta e risco. A Oliver Investimentos e o autor deste artigo não se responsabilizam por eventuais perdas, decisões ou interpretações decorrentes do uso das informações aqui apresentadas.