O fundo imobiliário KISU11, é um FOF (fundo de FIIs) administrado pelo BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S/A DTVM. Já a gestão fica por conta da Monte Bravo Asset Management Ltda.

Desse modo, o FOF vem acumulando um desempenho de (-10,67%) em 2026. Comparado a outros FOF’s, como é o caso de BCIA11 (alta de 2,64% em 2026), KISU11 está sustentando uma performance ruim.

Mas será que o FOF não é bom? Vamos analisar.

Composição de KISU11

De acordo com o relatório gerencial referente março de 2026, KISU11 possui mais de 95% do seu patrimônio alocado em cotas de fundos imobiliários (destacando que recentemente houve uma captação do fundo, nesse sentido a composição demonstrada no relatório gerencial é equivalente a 72% do PL, já que o restante do patrimônio ainda está sendo alocado em cotas de FIIs).

Ao todo são 36 diferentes ativos, divididos por diversos segmentos imobiliários. A carteira possui maior exposição aos fundos de papel, com participação de 19,91%, enquanto a menor exposição fica nos fundos de agências bancárias, com apenas 2,52%.

Desse modo, de forma analítica, a carteira de KISU11 é bem diversificada e pulverizada,

Estratégia do FOF

A princípio o FOF segue o índice Suno 30. Assim, de acordo com o relatório gerencial, a ideia de seguir o índice Suno 30 está baseada no seguinte:

Retirado integralmente do relatório gerencial de março/26:

“Desde a sua criação, a tese base do Índice Suno 30 FII tinha três distintas diferenças para o IFIX . As duas primeiras eram claras imediatamente – transparência e facilidade em replicar o índice . A terceira girava em torno de performance, em que o Índice teria condições de entregar melhores retornos especialmente em períodos mais agudos de alta e baixa” .

Segue as características que o fundo precisa ter para entrar no índice Suno 30:

Retirado integralmente do relatório gerencial de março/26:

“QUAIS SÃO OS CRITÉRIOS DE INCLUSÃO NO ÍNDICE SUNO 30 FII?

• Fundo deverá fazer parte da composição do IFIX (liquidez) ;

• O fundo não poderá ser um fundo de fundos (FoF );

• O fundo não poderá ser um fundo monoativo ;

• O Fundo deverá ter Dividend Yield maior do que zero nos últimos 12 (doze) meses.”

Nesse sentido, ao comparar a performance do FOF contra o IFIX e o índice, Suno 30, percebemos que ele está bem abaixo.

No gráfico publicado no relatório gerencial de março de 2026, fica claro que o valor de mercado de KISU11, começou a se distanciar do desempenho do índice e do IFIX. Dessa maneira, entre os meses de fevereiro e abril de 2025, a diferença entre o valor da cota contra o índice e o IFIX só aumentou.

Opinião sobre o fundo

Considerando que o fundo segue uma estratégia bem interessante, na qual os fundos que fazem parte de sua carteira compõem um índice, o Suno 30, vejo esse FOF com bons olhos.

Ainda mais quando percebemos que há um desconto patrimonial relevante nele. Atualmente, o valor da cota patrimonial gira em torno dos R$ 8,00 enquanto o valor da cota no mercado é negociado por R$ 6,36, assim, há um desconto superior a 20%.

Assim, ponderando todos os dados aqui levantados, eu vejo KISU11 como um FII interessante e que merece atenção do investidor.

Atenção: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não representa, em hipótese alguma, recomendação de investimento. Caso o leitor decida investir em qualquer ativo citado — ou não —, o fará por sua conta e risco. A Oliver Investimentos e o autor deste artigo não se responsabilizam por eventuais perdas, decisões ou interpretações decorrentes do uso das informações aqui apresentadas.