Com um patrimônio líquido de quase R$1,3 bilhão, o VRTA11 é um importante fundo de papel do mercado brasileiro.

Administrado e gerido pelo Banco Fator, o VRTA11 vem se desvalorizando há anos.

Mas o que está acontecendo com o FII? Se você quer saber mais sobre VRTA11, continue acompanhando o nosso artigo.

Desempenho no mercado

Como já mencionado, o desempenho do VRTA11 no mercado não é dos melhores, principalmente quando olhamos os últimos 5 anos.

Nos últimos 5 anos, a cota no mercado desvalorizou em 35,05%. Mas o que pode ter contribuído para essa desvalorização?

Realizando uma breve pesquisa e analisando alguns documentos, encontrei dois pontos que podem estar contribuindo para a desvalorização. Ou seja, não há uma definição ou certeza aqui, contudo, são fatos que podem estar associados ao mau desempenho da cota no mercado.

1º Fato: Alguns CRIs com PDD na carteira do VRTA11. Segue abaixo imagem retirada do relatório gerencial referente a julho/2026:

Nesta imagem podemos identificar uma série de CRIs que possuem PDD, ou Provisão para Devedores Duvidosos. Ao todo, existem aproximadamente R$3 milhões em PDD.

Ou seja, ao comparar esse valor contra o PL do fundo, temos uma PDD equivalente a 0,23%.

Assim, apesar do pequeno impacto que tais valores possam exercer sobre o fundo (caso não ocorra o pagamento) o fato de haver PDD acende um alerta com relação ao risco associado a tais títulos.

2º Fato: Além dos CRIs com PDD, é importante destacar que grande parte da carteira do VRTA11 está posicionada em títulos com rendimento atrelado ao IPCA.

Desse modo, devido à marcação a mercado, os papéis podem vir a sofrer com a volatilidade no mercado (principalmente em um período em que a inflação ficou volátil e a taxa de juros subiu), influenciando também na desvalorização do VRTA11.

Em resumo: Não há uma certeza sobre a causa da desvalorização, uma vez que o mercado é muito dinâmico. Porém, os dois fatos apresentados costumam influenciar negativamente o preço da cota dos FIIs, principalmente quando o cenário econômico colabora para tal.

Carteira do VRTA11

Por se tratar de um fundo de papel, grande parte do patrimônio do VRTA11 está alocado em CRIs.

Segundo relatório gerencial de julho de 2026, 88,3% da carteira do fundo está posicionada em CRIs, 8,8% em FIIs e 2,9% em caixa.

Já ao analisar os ativos que compõem a carteira do VRTA11, identificamos apenas um investimento que concentra mais de 5% do PL.

O CRI em questão é o Summus do emissor Província. Esse CRI possui uma posição de 5,38% do PL.

Rendimentos

Com um provento médio nos últimos 12 meses de R$0,85 ao mês, VRTA11 está gerando um yield de aproximadamente 14,38% ao ano, tendo como base o valor de mercado de R$70,92.

Ao olhar um período mais extenso de proventos, percebemos que as distribuições do fundo estão um pouco mais estáveis nos últimos 4 anos. Antes disso, o fundo imobiliário registrou mais oscilações.

Apesar dessa volatilidade, a estabilidade atual é um ponto favorável ao VRTA11, ainda mais quando o yield está bem elevado.

Conclusão

Sem dúvidas VRTA11 possui pontos positivos e negativos. Os pontos positivos são os proventos estáveis, a liquidez no mercado, o alto valor patrimonial, o desconto no valor de mercado em comparação ao patrimonial e o yield.

No entanto, os pontos negativos pesam: Querendo ou não, os CRIs com PDD, podem provocar preocupação no mercado. Principalmente quando consideramos uma eventual expansão desses PDD para mais CRIs, por exemplo. Mesmo que a inadimplência não esteja ocorrendo, o risco existe.

Além disso, o VRTA11 vem se desvalorizando há 5 anos. Coisa que assusta qualquer investidor. Desse modo, eu vejo o FII tendo boas características, mas neste momento, eu tenho um pouco de receio com relação ao fundo. Nesse sentido, é importante ter cautela.

Atenção: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não representa, em hipótese alguma, recomendação de investimento. Caso o leitor decida investir em qualquer ativo citado — ou não —, o fará por sua conta e risco. A Oliver Investimentos e o autor deste artigo não se responsabilizam por eventuais perdas, decisões ou interpretações decorrentes do uso das informações aqui apresentadas.