Em 2024 o fundo imobiliário CPTS11 passou por uma grande transformação em sua estratégia de investimento, passando de um fundo de papel para um híbrido.

Nesse sentido, se você buscar conhecer mais sobre esse FII que é administrado pelo BTG Pactual e tem a gestão coordenada pela Capitânia Investimentos, acompanhe nosso artigo.

Performance no mercado

Olhando os últimos 5 anos da cota na bolsa, CPTS11 não está entregando bons resultados aos seus cotistas, visto que há uma desvalorização de 26,35% dentro desse período (sem contar os proventos pagos).

Quando comparamos o desempenho de CPTS11 contra outros fundos híbridos, como VGHF11, o desempenho parece que está “ok”.

Nos últimos 5 anos, VGHF11 proporcionou uma desvalorização de aproximadamente 40%, portanto, há diferenças consideráveis entre esses dois fundos, apesar de pertencerem ao mesmo tipo de FII. 

Em resumo, mesmo que ambos os fundos estejam se desvalorizando nos últimos 5 anos, CPTS11 ainda apresenta um desempenho “menos pior”.

Por que a diferença tão grande?

Ao analisar ambos os fundos, podemos chegar a duas explicações para essa discrepância de desempenhos. Elas são:

• CPTS11 se tornou um fundo híbrido no final de 2024, enquanto VGHF11 já está nessa categoria há mais tempo. Como CPTS11 conduzia uma estratégia comum em FIIs de papel até 2024, a transformação para a categoria de híbrido pode ser considerada recente, enquanto VGHF11 já era um FII híbrido. Ou seja, em parte a diferença pode estar associada à estratégia desses fundos em períodos anteriores a 2024. Talvez se CPTS11 fosse um fundo híbrido desde o início, o FII também estaria com uma performance similar a VGHF11.
• Desde janeiro de 2024 até julho de 2026, VGHF11 vê seus proventos derreterem, enquanto CPTS11 manteve pagamentos mais consistentes e crescentes (dentro do mesmo período). Por exemplo, de janeiro/2024 até julho/2026, VGHF11 registrou uma queda nos dividendos na casa dos 30% (considerando a média dos proventos de cada ano), enquanto CPTS11 registrou um crescimento de 20%.

Vale destacar que essas duas conclusões sobre as diferenças de desempenho dos dois fundos são hipóteses do autor, elas não representam uma certeza.

Proventos

Dando continuidade ao assunto de proventos, CPTS11 vem conseguindo entregar um bom crescimento nos seus pagamentos nos últimos anos. Porém é fato que ao pegar um período mais longo, de 8 anos (2017 a 2025) o fundo manteve seus proventos estáveis, com períodos bem voláteis.

Ou seja, de 2017 até 2025 houve uma queda nos proventos de 1,27% (considerando a média por ano), mas ao analisar todos os anos, houve períodos, como em 2021 e 2022, em que as distribuições registraram altas de até 18% em comparação aos proventos de 2017. Já no ano de 2020, houve uma queda de 21,44%.

Em resumo, observando os 8 anos, do período inicial ao final, há uma “estabilidade”, mas os anos que compõem esse período, foram voláteis.

Carteira

Como já mencionado, CPTS11 era um fundo de papel até 2024 e depois se transformou para um FII híbrido. Nesse sentido, os CRIs perderam espaço para o investimento em cotas de FII.

Assim, segundo o relatório gerencial de maio de 2026, 61,3% da carteira de CPTS11 está alocada em FIIs, 23,7% em CRIs, 9% em operações de “carrego”, onde CPTS11 carrega cotas de FIIs para outros fundos em troca de uma remuneração. Por fim, 6,1% da carteira está em ativos de liquidez.

Conclusão

Analisando os pontos sobre CPTS11 citados ao longo do artigo, identificamos uma desvalorização considerável nos últimos 5 anos e uma certa volatilidade nos proventos.

Destacando que atualmente, a cota de CPTS11 é negociada no mercado com um desconto de 13% em comparação ao seu valor patrimonial.

Nesse sentido, o fundo não parece chamar muita atenção, mas, em comparação com outros fundos híbridos, como é o caso de VGHF11, CPTS11 não aparenta estar tão mal.

Então, concluímos que CPTS11 é um bom fundo, mas, é interessante estudar e acompanhar de perto o desempenho do fundo, antes de conduzir qualquer operação envolvendo o fundo imobiliário.

Atenção: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não representa, em hipótese alguma, recomendação de investimento. Caso o leitor decida investir em qualquer ativo citado — ou não —, o fará por sua conta e risco. A Oliver Investimentos e o autor deste artigo não se responsabilizam por eventuais perdas, decisões ou interpretações decorrentes do uso das informações aqui apresentadas.